Bauliche Veränderungen (ZertVerwV) / 7.2.1.2 Abstimmungsvarianten

Regelmäßig stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet. Manche Wohnungseigentümer stimmen u. U. aber nur unter der Voraussetzung zu, dass eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern erfolgt, was nicht der Fall ist, wenn nicht mehr als 2/3 der Wohnungseigentümer für die Maßnahme gestimmt haben. Ist die Stimmabgabe erfolgt und dem Versammlungsleiter zugegangen, kann sie entsprechend § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr widerrufen werden.^[1]

Anfechtung der Stimmabgabe

Die Stimmabgabe unterliegt den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln für Willenserklärungen und kann gemäß §§ 119 ff. BGB angefochten werden.^[2] Eine wegen Irrtums angefochtene Stimmabgabe muss unverzüglich nach Kenntniserlangung des Anfechtungsgrunds erfolgen und hat im Übrigen keine Auswirkungen auf die Stimmabgabe der anderen Wohnungseigentümer. Der vorausschauende Verwalter wird sich allerdings derlei Unsicherheiten nicht aussetzen und für ein geeignetes Abstimmungsverfahren sorgen.

Subtraktionsmethode

Zunächst bietet sich die Subtraktionsmethode (siehe hierzu Kap. B.I.7.2.7) mit Blick auf die Problematik des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG an.

Praxis-Beispiel

Subtraktionsmethode

Soll über die Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage ein Beschluss gefasst werden und sind von den 20 Wohnungseigentümern 15 in der Versammlung anwesend, von denen dann 5 bei der Abfrage der "Nein"-Stimmen ihre Hand heben, wird für die übrigen Wohnungseigentümer erkennbar, dass das qualifizierte Quorum mit der Folge einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nicht erreicht wird. Denn die übrigen 10 Wohnungseigentümer stellen zwar 2/3 der Wohnungseigentümer dar, aber eben nicht "mehr" als 2/3 von ihnen, wie es § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfordert. Wollen diese 10 Wohnungseigentümer oder auch nur einer von ihnen für den Fall des Zustandekommens eines einfachen Mehrheitsbeschlusses nicht mit den Kosten der Maßnahme belastet werden, können sie ebenfalls noch ihre Hand heben, sodass ihre Stimme als "Nein"-Stimme gewertet werden kann.

Bedingte Beschlussfassung

Empfehlenswert kann auch eine derart bedingte Beschlussfassung sein, dass die dem Beschlussantrag zustimmenden Wohnungseigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils in die Kostenverteilung einbezogen werden. Sie können dann bedenkenlos für die Maßnahme stimmen.^[3] Zur Maßnahmendurchführung ist es dann letztlich erforderlich, dass alle abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren müssen. Wenn also auch die bauwilligen Wohnungseigentümer im Fall des Nichterreichens des doppelt qualifizierten Quorums nicht anteilig mit den auf die nichtzustimmenden Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteil belastet werden wollen, kann die Baumaßnahme nicht durchgeführt werden.

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 254/11, NJW 2012, 3372.

[2] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02, NJW 2002, 3629.

[3] BT-Drs. 19/22634, S. 45.