Die Ansprüche des Auftraggebers bei Vorliegen eines Baumangels richten sich nach dem zugrunde liegenden Vertrag.
Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber gemäß § 633 BGB das Bauwerk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Abnahme des Bauwerks gemäß § 640 BGB.
2.1 Anspruch auf Mängelbeseitigung
Liegen zum Zeitpunkt der Abnahme Sachmängel vor, so hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Nacherfüllung, das heißt Mängelbeseitigung. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Unternehmer den Mangel verschuldet hat. Er kann die Zahlung des Werklohns bis zur Durchführung der Nacherfüllung verweigern (§§ 641 Abs. 3, 320 BGB). Allerdings nur in Höhe des doppelten Betrags der für die Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten.
2.2 Weiter gehende Ansprüche
Weitere Rechte hat der Auftraggeber dann, wenn der Werkunternehmer der Aufforderung zur Nacherfüllung, also Mängelbeseitigung, innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht nachkommt oder die Nacherfüllung verweigert. In diesem Fall kann der Auftraggeber
- die Mängelbeseitigung selbst vornehmen oder durch einen Drittunternehmer durchführen lassen sowie eine Erstattung der entstandenen Kosten beanspruchen[1];
- einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten verlangen, die Kosten sind nach Durchführung der Mängelbeseitigung abzurechnen[2];
- den Werklohn mindern[3];
- vom Werkvertrag zurücktreten.[4]
Die vorgenannten Ansprüche entstehen – wie oben dargelegt – nur dann, wenn der Werkunternehmer innerhalb der ihm gesetzten Frist die Mängelbeseitigung nicht vornimmt oder sie verweigert. Ausnahmsweise ist eine Fristsetzung auch dann entbehrlich, wenn ein Versuch der Mängelbeseitigung fehlgeschlagen oder die Mängelbeseitigung dem Auftraggeber aus anderen Gründen unzumutbar ist.[5]
2.3 Schadensersatzansprüche
Die oben genannten Ansprüche bestehen unabhängig davon, ob der Auftragnehmer die Mängel verschuldet hat. Anderes gilt für Schadensersatzansprüche. Sie entstehen nur, wenn der Werkunternehmer den Mangel schuldhaft, das heißt vorsätzlich oder fahrlässig, herbeigeführt hat.
Kleiner Schadensersatzanspruch
Der Auftragnehmer ist so zu stellen, als ob er ein mangelfreies Werk erhalten hätte. Er kann außer der Erstattung der Mängelbeseitigungskosten auch die Erstattung der Folgekosten, z. B. Nutzungsausfall oder entgangener Gewinn wegen verspäteter Mängelbeseitigung geltend machen.[1]
Großer Schadensersatzanspruch
Ist der vom Werkunternehmer zu vertretende Mangel erheblich, kann der Auftraggeber Schadensersatz statt der ganzen Leistung verlangen, d. h. das Werk zurückgeben und die Rückerstattung des gezahlten Werklohns sowie die Erstattung sämtlicher Folgekosten beanspruchen.[2]
Beispiel: Der Erwerber einer Eigentumswohnung rügt wesentliche Schallschutzmängel, die den Wert seiner Wohnung nachweislich mindern und die der Bauträger schuldhaft verursacht hat. Der Erwerber kann gegen Rückgabe der Wohnung die Erstattung des bereits gezahlten Erwerbspreises verlangen sowie die Erstattung aller Folgeschäden.
Der große Schadensersatzanspruch greift nicht bei nur unerheblichen Mängeln.[3]
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