BayObLG Beschluss vom 22.01.2004 - 2Z BR 229/03

Leitsatz (amtlich)

1. Einem als Praxis beschriebenen Teileigentum widerspricht dessen Nutzung als Gaststätte.

2. Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet.

3. Zum Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung.

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 26.08.2003; Aktenzeichen 14 T 2904/03)

AG Hersbruck (Aktenzeichen UR II 45/01)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 26.8.2003 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben samtverbindlich die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus einem denkmalgeschützten Gebäude besteht. Dieses wurde 1986/1987 umfassend saniert und in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Im jeweiligen Sondereigentum befinden sich im Erdgeschoss zwei Läden und ein Café, im darüber liegenden ersten Dachgeschoss eine in der Teilungserklärung als Praxis bezeichnete Teileigentumseinheit und im Spitzboden zwei Wohnungen. Den Antragstellern gehört das im ersten Geschoss gelegene Teileigentum, die Antragsgegner sind seit 1992 bzw. 1997 die jeweiligen Wohnungseigentümer der darüber befindlichen beiden Wohnungen, die sie auch selbst bewohnen. In den Räumen im ersten Geschoss wurde seit November 1987 aufgrund eines langfristigen Pachtvertrags eine Gaststätte betrieben. Die Nutzung in dieser Form hatte die frühere Bauherrengemeinschaft beschlossen. Eine Änderung der Teilungserklärung vom 1.8.1985 unterblieb jedoch. Die Antragsgegner sind nach dem Auslauf des bisherigen Pachtverhältnisses nicht damit einverstanden, dass die Räume im ersten Dachgeschoss weiter als Gaststätte genutzt werden, was die Antragsteller für rechtsmissbräuchlich halten. Diese haben deshalb beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, der Abänderung der Teilungserklärung dahin zuzustimmen, dass die Räume des Sondereigentums als Gaststätte bezeichnet werden. Das AG hat dem Antrag mit Beschluss vom 11.3.2003 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG am 26.8.2003 den Beschluss des AG abgeändert und den Antrag auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Teilungserklärung sei bisher weder ausdrücklich noch konkludent abgeändert worden. Eine Abänderung folge insb. nicht daraus, dass sich die Antragsgegner eine Zeit lang nicht schriftlich gegen die Gaststättennutzung gewandt hätten. Ein Wille, der Nutzung in dieser Form zuzustimmen, komme darin nicht zum Ausdruck.

Die Antragsteller hätten auch keinen Anspruch darauf, dass die Antragsgegner einer Änderung der Teilungserklärung zustimmten. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen lasse ein Festhalten an der Teilungserklärung nämlich nicht als grob unbillig erscheinen.

Die Antragsgegner würden durch die Gaststättennutzung in erheblichem Maß stärker beeinträchtigt, als wenn eine Nutzung der Räume für Praxiszwecke stattfände. Dies zeige schon der Umfang der jeweiligen zeitlichen Nutzung. Im Verkaufsfall müsse das Sondereigentum der Antragsgegner zudem mit einem deutlichen Wertabschlag rechnen, wenn die darunter liegenden Räume als Gaststätte genutzt werden dürften. Für die Antragsteller sprächen zwar die erheblichen Umbaukosten. Sie müssten sich jedoch entgegenhalten lassen, nicht von vornherein für Planungssicherheit gesorgt zu haben. Die Unterlassung, eine Änderung der Teilungserklärung noch in der Planungsphase herbeigeführt zu haben, müsse ihnen zugerechnet werden. Die Nutzung der Räume als Gaststätte sei für die Antragsteller nach dem erholten Sachverständigengutachten zwar die wirtschaftlich optimale Form der Gebrauchsüberlassung. Jedoch seien andere Nutzungsmöglichkeiten, etwa als Arztpraxis, allenfalls erschwert, jedoch nicht ausgeschlossen, zumal die Räume auch für andere Berufsgruppen wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder Architekten nutzbar seien. Der für die Antragsteller geschaffene Vertrauenstatbestand sei nicht so stark, dass diese mit einer Fortführung der Gaststättennutzung rechnen dürften. Die maßgeblichen Investitionen seien schon 1985 bei der Einrichtung der Gaststätte vorgenommen worden. Ein Vertrauen habe das Verhalten der Antragsgegner nicht begründet. Auch eine Gesamtabwägung der Interessen lasse es für die Antragsteller nicht unzumutbar erscheinen, ihr Sondereigentum als Praxis zu nutzen.

2. Die Entsch...