Leitsatz (amtlich)
1. Zu den Kosten der Verwaltung gehören auch die durch eine anwaltliche Beratung entstandenen Kosten, wenn die anwaltliche Beratung dazu geführt hat, dass die Wohnungseigentümer von der Veräußerungsklage Abstand nehmen.
2. Ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von seiner inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwaltungsbeirat von seinem Prüfungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.
Verfahrensgang
LG Traunstein (Beschluss vom 25.08.2003; Aktenzeichen 4 T 2143/02) |
AG Rosenheim (Aktenzeichen 41 UR II 23/00) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG Traunstein vom 25.8.2003 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 9.426 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.
Der Antragsteller hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 20.10.2000 zu Tagesordnungspunkten (TOP) 2 d (Erhebung einer Sonderumlage i.H.v. 8.000 DM), 3 (Jahresabrechnung 1999) und 7 (Wirtschaftsplan 2000) für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschluss vom 11.4.2002 den Antrag abgewiesen. Das LG hat am 25.8.2003 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.
II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das LG hat ausgeführt:
a) Das Bedürfnis für eine Sonderumlage ergebe sich schon daraus, dass allein der Antragsteller zum Zeitpunkt der Beschlussfassung mit Wohngeldzahlungen in Rückstand gewesen sei, die ein Mehrfaches der Sonderumlage betrügen.
b) Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 sei nicht zu beanstanden.
Die Vergütung für die Tätigkeit des Verwalters sei in der Jahresabrechnung mit einem Pauschbetrag pro Einheit umgelegt und nicht nach der jeweiligen Größe der Wohnungen errechnet worden. Dieses Vorgehen entspreche der Gemeinschaftsordnung. Abgesehen davon führe die von dem Antragsteller vertretene Auffassung, die Höhe der Verwaltervergütung hänge von der Größe der jeweiligen Wohnung ab, zu einer Mehrbelastung für ihn, weil er Eigentümer zweier großer Wohnungen sei; offen bleiben könne, ob die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses durch den Antragsteller in diesem Punkt rechtsmissbräuchlich sei.
In die Jahresabrechnung seien zu Recht gem. § 16 Abs. 4 WEG die Rechtsanwaltskosten eingestellt worden, die durch die Beratung der Wohnungseigentümer zu der Frage entstanden seien, ob gegen den Antragsteller die Veräußerungsklage nach § 18 WEG zu erheben sei.
c) Auch der Wirtschaftsplan 2000 sei nicht für ungültig zu erklären. Nicht entscheidungserheblich sei, ob der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan 2000 geprüft habe, weil ein Beschluss über den Wirtschaftsplan nicht allein wegen der fehlenden Prüfung für ungültig erklärt werden könne.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Das Bedürfnis für die Erhebung der Sonderumlage hat das LG zutreffend bejaht. Durch den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 d wurde zwar nicht die anteilsmäßige Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt, der einzelne Wohnungseigentümer kann aber den auf ihn entfallenden Betrag ohne weiteres nach dem allgemein anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel errechnen (vgl. BayObLG NZM 1998, 918; Staudinger/Bub, WEG,§ 28 Rz. 490, m.w.N.).
b) Zu Recht hat das LG den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 1999 (TOP 3) nicht für ungültig erklärt.
(1) In der Gemeinschaftsordnung ist hinsichtlich der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung des Wohngelds u.a. Folgendes bestimmt:
§ 11
(2) Die Höhe des Wohngeldes ist je nach den Umständen veränderlich; es wird jährlich durch den Verwalter zum 31. Dezember eines jeden Jahres abgerechnet. Das Wohngeld setzt sich zur Zeit im Wesentlichen aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:
a) den Betriebskosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie z.B. Wasser- und Stromgebühren, Kosten der Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Kosten für die Pflege der Außenanlagen und Gemeinschaftseinrichtungen, die öffentlichen Abgaben, denen das Gemeinschaftseigentum unterworfen ist,
b) Versicherungsprämien,
c) Instandhaltungsrücklage und Instandsetzungskosten,
d) die Vergütung für die Tätigkeit des Verwalters.
Die unter a), b) und c) genannten Kosten sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen. Die Vergütung zu d) wird in der Weise vereinbart, dass pro Einheit monatliche Pauschalbeträge je nach Größe der Wohnungen bzw. Garagen zu zahlen sind.
Die Regelung ist auslegungsbedürftig. Wie das LG kommt auch der Senat zum Ergebnis, dass, wie allgemein üblich, eine monatliche Verwaltervergütung in jeweils gleicher Höhe pro Wohnung und pro Garage zu zahlen ist. Diese Auffassung lieg...
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