Leitsatz (amtlich)
1. Ob eine größere Investition (hier: Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung) aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.
2. Die Gemeinschaftsordnung kann die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung im Einzelnen festlegen.
Verfahrensgang
LG Regensburg (Beschluss vom 18.03.2004; Aktenzeichen 7 T 26/04 (1)) |
AG Straubing (Aktenzeichen 1 UR II 22/02) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG Regensburg vom 18.3.2004 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalterin die weitere Beteiligte ist. Die Anlage verfügte bisher über einen eigenen Brunnen. Inzwischen wird sie von der gemeindlichen Wasserversorgung erschlossen, für die Anschluss- und Benutzungszwang besteht.
Nach § 7 der Gemeinschaftsordnung (GO) sind die gemeinschaftlichen Gebäudeteile und Einrichtungen des Grundstücks aus einer Instandhaltungsrückstellung instand zu halten oder nach Eintritt von Schäden wiederherzustellen. Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung bestimmt die Eigentümerversammlung. Weiter bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sämtliche Miteigentümer verpflichtet sind, nach Maßgabe ihrer 1/1.000-Anteile die überschießenden Kosten bar aufzubringen, sofern die Instandhaltungsrückstellung zur Beseitigung von Schäden nicht ausreicht.
In der Eigentümerversammlung vom 19.10.2002 wurde beschlossen, zur Deckung der Kosten des Anschlusses an die gemeindliche Wasserversorgung zwei Sonderumlagen von jeweils 8.947,61 Euro zum 1.6.2003 und zum 1.6.2005 anteilig zu erheben.
Die Antragstellerin hat beim AG beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Sie ist der Auffassung, die Kosten für den Anschluss müssten der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden. Das AG hat den Antrag mit Beschluss vom 11.6.2003 abgewiesen, das LG hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin am 24.9.2003 zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde hat der Senat am 10.12.2003 den Beschluss des LG aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen (BayObLG v. 10.12.2003 - 2Z BR 208/03, BayObLGReport 2004, 143 = WuM 2004, 112). Das LG hat mit Beschluss vom 18.3.2004 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin erneut zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.
II. Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das LG hat ausgeführt:
Die Instandhaltungsrückstellung in der Eigentümergemeinschaft habe nicht eine Höhe erreicht, die unter Berücksichtigung eventuell anstehender sonstiger Instandhaltungsmaßnahmen für die Kosten des Wasseranschlusses ausreichend gewesen wäre. Trotz des gem. § 7 GO eingeschränkten Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer habe entschieden werden können, die Kosten des Wasseranschlusses nicht aus der Rückstellung zu entnehmen. Die Rückstellung habe am 19.2.2002 knapp 24.000 Euro betragen. Mit der Finanzierung des Wasseranschlusses wäre sie auf ca. 6.000 Euro abgeschmolzen. Die Jahresabrechnung vom 2.10.2002 weise bereits einen höheren Abgang auf dem Rücklagenkonto aus, als an Beiträgen eingegangen sei; dies deute auf erhöhte Instandhaltungskosten hin. Für die Wohnung eines offenbar insolventen Eigentümers sei ein Nachzahlungsbetrag von knapp 1.700 Euro ausgewiesen, deren Zufluss ungewiss sei. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung seien auch weitere Investitionen diskutiert worden, so die Erneuerung der Kaltwasserzähler und der Heizkostenverteiler mit einem geschätzten Gesamtkostenaufwand von rund 13.700 DM (etwa 7.000 Euro). Auch wenn diese Maßnahmen verschoben worden seien, hätten sie doch in die wirtschaftlichen Überlegungen einbezogen werden können. Des Weiteren sei eine Treppe sanierungsbedürftig, was voraussichtliche Kosten von etwa 3.200 Euro verursache. Darüber sei zwar erst in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2003 gesprochen worden; erkennbar sei die notwendige Maßnahme aber sicher schon im Oktober 2002 gewesen. Schließlich seien, worauf es aber nicht mehr entscheidend ankomme, nur rund 12.600 Euro als Barmittel aus der Rücklage verfügbar, weil der Rest von rund 9.000 Euro in vorrätig gehaltenem Heizöl gebunden sei.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört die Ansam...