Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 2 Teilungserklärung: Einseitige Einräumung (§ 8 WEG)

2.1 Allgemeines

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).^[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen zum Teilungsvertrag (siehe oben Kap. B.I.1.1.1).

Einseitige Einräumung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung

[1] Siehe auch SWK WEG-R/Müller Teilungserklärung Rn. 1 ff.

2.1.1 Grundstückseigentümer

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person.

In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand^[1], eine rechtsfähige GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft^[2] die Grundstückseigentümerin ist.^[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.^[4]

Der Aufteilende muss bei einer Begründung nach § 8 WEG noch nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Es reicht, wenn er es zur Zeit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – ggf. zeitgleich – wird.^[5]

Vor einem Eigentumserwerb ist ein Vollzug der Teilungserklärung nicht möglich. Wird in diesem Fall dennoch eine Teilungserklärung abgegeben, geschieht das häufig vor dem Hintergrund eines "vorläufigen Aufteilungsplans" (dieser konkretisiert den Erwerbsgegenstand) und des Wunsches des aufteilenden Eigentümers, so rasch wie möglich Erwerbsverträge auf dieser Grundlage zu schließen.

Fallen Rechtsinhaberschaft und die Befugnis, von ihr Gebrauch zu machen, auseinander, muss sich der Verfügungsbefugte erklären, z. B. ein Insolvenzverwalter.^[6] Die bloße Insolvenzeröffnung hindert entsprechend § 878 BGB allerdings nicht den Vollzug der Teilungserklärung.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 5.12.2003, V ZR 447/01, ZMR 2004, 206.

[2] BayObLG, Beschluss v. 4.3.1969, BReg. 2 Z 97/68, NJW 1969, 883.

[3] Hügel/Elzer § 8 Rn. 7.

[4] OLG München, Beschluss v. 15.6.2020, 34 Wx 144/20, ZWE 2020, 416 Rn. 20.

[5] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.3.1975, 3 W 251/74, DNotZ 1976, 168.

[6] BayObLG, Beschluss v. 15.3.1957, BReg. 2 Z 231/56, BayObLGZ 1957, 102.

[7] BGH, Beschluss v. 19.12.2019, V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395.

2.1.2 Rechtsnatur der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist keine Verfügung^[1] und kein Vertrag, sondern eine einseitige empfangsbedürftige, aber eigentümliche Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.^[2] § 878 BGB ist nach h. M. indes analog anwendbar.^[3] Dies gilt auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschränkung.^[4] Nach Eingang des Vollzugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind aus diesem Grund unbeachtlich. Die Teilungserklärung wird als Willenserklärung wirksam, wenn sie der für die Entgegennahme für Eintragungsanträge zuständigen Person (§ 13 Abs. 3 GBO) zugeht (§ 130 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 BGB).^[5] Eine Bindung ist damit aber nicht verbunden. Die Teilungserklärung kann also nicht nur bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher geändert/widerrufen werden, sondern auch später noch. Eine Stellvertretung ist möglich, eine Stellvertretung ohne Vertretungsmacht aber nicht (§ 180 Satz 1 BGB).

[1] KG Berlin, Beschluss v. 6.1.2015, 1 W 369/14, NotBZ 2015, 148.

[2] BGH, Beschluss v. 19.12.2019, V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395; BGH, Beschluss v. 12.10.2016, V ZB 198/15, NJW 2017, 1546 Rn. 9.

[3] BGH, Beschluss v. 19.12.2019, V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 11; BGH, Beschluss v. 12.10.2016, V ZB 198/15, NJW 2017, 1546 Rn. 13.

[4] BGH, Beschluss v. 12.10.2016, V ZB 198/15, NJW 2017, 1546 Rn. 20.

[5] BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 28.

2.2 Inhalt der Teilungserklärung

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte:

• der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums,
• einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und
• ggf. einer Gemeinschaftsordnung.

Eigentumsverhältnisse

Die Eigentumsverhältnisse (Allein-, Bruchteils-, Gesamthandseigentum) werden durch die Teilungserklärung nicht verändert. Verfügungen über ein Wohnungs- und/oder Teileigentum – als Teile des Alleineigentums des aufteilenden Eigentümers – sind nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher allerdings möglich.

2.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.

Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.1.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden werden (Gebot der Vollaufteilung). Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume.

2.2.2 Gegenstand des Sondereigentums

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen ...