2.4.1 Allgemeines
Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags sind nach § 13 Abs. 3 GBO die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig.
2.4.2 Eintragungsbewilligung und Anlagen
Die Teilungserklärung umfasst i. d. R. die Eintragungsbewilligung. Das ist aber nicht zwingend. Die Eintragungsbewilligung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben. Ihr muss unzweideutig zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch gewollt ist, an welchem Grundstück diese eingetragen werden soll, wer die Bewilligung abgibt und welchen Inhalt diese haben soll. Nach § 28 Satz 1 GBO ist das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Der Eintragungsbewilligung sind nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG als Anlagen der Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. "Beifügen" bedeutet nicht, dass diese gem. §§ 9 Abs. 1 Satz 3, 44 BeurkG mitbeurkundet werden müssten. Es reicht eine Vorlage. Außerdem muss die Zusammengehörigkeit mit der Eintragungsbewilligung deutlich werden. Eine körperliche Verbindung ist dazu nicht erforderlich.
2.4.3 Form
Die Teilungserklärung soll wie ein Teilungsvertrag (siehe hierzu auch oben Kap. B.I.1.1.3.2) nur umgesetzt werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Aufteilungspläne müssen daher durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Die Zusammengehörigkeit von Bescheinigung und Aufteilungsplan ist nach § 8 Abs. 2 Satz 3 Hs. 1 AVA durch Verbindung beider mittels Schnur und Siegel ersichtlich zu machen oder durch übereinstimmende Aktenbezeichnung (s. auch § 8 Abs. 3 AVA).
2.4.4 Zustimmungen nach öffentlichem Recht
Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde.
Überblick
Bebauungsplan
Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans widersprechen.
Erhaltungssatzung
Die Landesregierungen sind nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot i. S. d. § 135 BGB.
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten
Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i. S. v. § 201a Satz 3 und 4 BauGB vorliegen und diese Gebiete nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB bestimmt sind, bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum grundsätzlich nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis gilt nach § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als 5 Wohnungen befinden. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.
Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen
Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum genehmigt werden muss.
Genehmigung des Familiengerichts
Eine Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist nicht notwendig. Denn die Aufteilung ist keine Verfügung. Mit ihr wird kein Eigentum übertragen. Anders ist es beim Teilungsvertrag, da hier Sonder- zu Alleineigentum übertragen wird.
Grundstücksverkehrsordnung
Nach h. M. bedarf in den neuen Bundesländern ein Teilungsvertrag, nicht aber eine Teilungserklärung der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO – wobei die...