Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde.
Überblick
Bebauungsplan
Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans widersprechen.
Erhaltungssatzung
Die Landesregierungen sind nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot i. S. d. § 135 BGB.
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten
Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i. S. v. § 201a Satz 3 und 4 BauGB vorliegen und diese Gebiete nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB bestimmt sind, bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum grundsätzlich nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis gilt nach § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als 5 Wohnungen befinden. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.
Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen
Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum genehmigt werden muss.
Genehmigung des Familiengerichts
Eine Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist nicht notwendig.[1] Denn die Aufteilung ist keine Verfügung. Mit ihr wird kein Eigentum übertragen. Anders ist es beim Teilungsvertrag, da hier Sonder- zu Alleineigentum übertragen wird.[2]
Grundstücksverkehrsordnung
Nach h. M. bedarf in den neuen Bundesländern ein Teilungsvertrag, nicht aber eine Teilungserklärung der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO – wobei die Genehmigungsfreistellung in § 2 Abs. 1 Satz 2 GVO zu berücksichtigen ist.
Sanierungsgebiet
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedarf die Aufteilung nach § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist nicht notwendig.
Umlegungsverfahren
Von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung nach § 71 BauGB muss die Aufteilung grundsätzlich nach § 51 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB genehmigt werden.
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