Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte:
- der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
- der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums,
- einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und
- ggf. einer Gemeinschaftsordnung.
Eigentumsverhältnisse
Die Eigentumsverhältnisse (Allein-, Bruchteils-, Gesamthandseigentum) werden durch die Teilungserklärung nicht verändert. Verfügungen über ein Wohnungs- und/oder Teileigentum – als Teile des Alleineigentums des aufteilenden Eigentümers – sind nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher allerdings möglich.
3.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile
Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.
Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch oben Kap. 2.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden werden (Gebot der Vollaufteilung). Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume.
3.2.2 Gegenstand des Sondereigentums
Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu kennzeichnen (siehe hierzu auch oben Kap. 2.2.2). Damit ein Raum sachenrechtlich zugeordnet werden kann, müssen im Wesentlichen außerdem 2 Anforderungen erfüllt sein[1]:
- Der Raum muss sondereigentumsfähig sein.
- Es besteht eine räumliche Umfassung des Raums innerhalb eines Gebäudes.[2]
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Ein Aufteilungsplan oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen bei der Teilungserklärung noch nicht vorliegen.[3]
3.2.3 Benutzungs-/Zweckbestimmung
Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]
3.2.4 Gemeinschaftsordnung
Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG und den gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwendbaren BGB-Bestimmungen über die Bruchteilsgemeinschaft unterliegt.[2]
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