Beschädigung der Mieträume / 2 Haftung für schuldhafte Beschädigungen

2.1 Haftungsgrundsätze

2.1.1 Verletzung von Leistungspflichten

Wird eine vertragliche Leistungspflicht verletzt, wandelt sich der dem Vermieter zustehende Anspruch auf Erfüllung nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB – also nach Fristsetzung – in einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld um.

Hierzu zählen im Wesentlichen 3 Gruppen von Vertragsverletzungen:

1. Ist der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, hat der Vermieter nach § 281 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter trotz Fälligkeit der Renovierung eine unrenovierte oder ungereinigte^[1] Wohnung zurückgibt. Der Schadensersatzanspruch setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Vermieter dem Mieter "erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat".^[2]
2. Gibt der Mieter die Mietsache in beschädigtem oder verunreinigtem Zustand zurück, hängt der Schadensersatzanspruch von einer vorherigen Fristsetzung ab, wenn der Vermieter zur Schadensbeseitigung erhebliche Kosten aufzuwenden hat.^[3]
3. Gleiches gilt, wenn der Mieter vertraglich verpflichtet ist, bei Mietende Einbauten zu entfernen oder Veränderungen der Mietsache rückgängig zu machen und er diese Rückbaupflicht nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt.^[4]

[1] OLG Köln, Urteil v. 21.5.2015, 18 U 60/14, MDR 2016 S. 207.

[2] BGH, Urteil v. 12.2.2014, XII ZR 756/13, BGHZ 200 S. 133 = NJW 2014 S. 1521, Rz. 25.

[3] BGH, Urteil v. 10.7.2002, XII ZR 107/99, NJW 2002 S. 3234, Rn. 16 betr. kontaminiertes Tankstellengrundstück; BGH, Urteil v. 2.10.1996, VIII ZR 65/95, WuM 1997 S. 217.

[4] Vgl. BGH, Urteil v. 12.4.1989, VIII ZR 52/88, BGHZ 107 S. 179 = NJW 1989 S. 1854; BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, NJW 1989 S. 451.

2.1.2 Sachbeschädigung (Substanzbeschädigung)

Wird die Mietsache vom Mieter schuldhaft beschädigt, so kann der Vermieter "Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen".^[1]

Der Schadensersatz richtet sich nach Wahl des Vermieters auf

• Schadensbeseitigung (Naturalherstellung) oder
• Geldersatz.^[2]

Das Wahlrecht des Vermieters besteht von Anfang an; eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist nicht erforderlich.^[3] Dies folgt aus der Konzeption des Schadensrechts, wonach hinsichtlich der Sanktion für Pflichtverletzungen zwischen der Verletzung von vertraglichen Leistungspflichten und der Verletzung von "nicht leistungsbezogenen Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB" zu unterscheiden ist.^[4]

Die Pflicht des Mieters zur schonenden Behandlung der Mietsache folgt aus § 241 Abs. 2 BGB und ist somit als nicht leistungsbezogene Nebenpflicht zu bewerten. Bei Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter deshalb nach seiner Wahl ohne vorherige Fristsetzung Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.^[5]

[1] § 280 Abs. 1 BGB.

[2] § 249 Abs. 2 BGB.

[3] Grundlegend: BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17; Fervers, WuM 2017, S. 429; V. Emmerich, in Staudinger, § 538 Rn. 6; Blank/Börstinghaus, § 546a Rn. 51 und § 538 Rn. 3; Oechsler, NZM 2004, S. 881, 888; Streyl, in Schmidt-Futterer, § 546a Rn. 83; a. A. OLG Köln, Urteil v. 21.5.2015, I-18 U 60/14, juris Rn. 44; Kraemer, NZM 2010, S. 395; ders. in FS Blank, 2006, S. 281 (289); Scheuer/J. Emmerich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. V. A Rn. 150.

[4] BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17.

[5] BGH, Urteil v. 28.2.2018, a. a. O..

2.1.3 Haftungsgrundsätze bei Substanzbeschädigung

Bei einer Substanzbeschädigung gelten folgende Grundsätze:

Der Mieter haftet für solche Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Dabei hat der Mieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.^[1]

Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.^[2] Maßgeblich ist, ob der Mieter im Umgang mit der Mietsache diejenige Sorgfalt beachtet hat, die von Mietern im Allgemeinen beachtet werden muss; es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft.

Wird die Wohnung durch Hausstandsangehörige schuldhaft beschädigt, so haftet der Mieter auch dann, wenn ihn selbst kein Verschulden trifft.^[3] Dieselbe Haftung trifft den Mieter von Geschäftsräumen, wenn dessen Angestellte die Räume beschädigen.

Für das Verhalten seiner Besucher haftet der Mieter nicht (str.); er ist allerdings nach § 536c BGB zur Anzeige verpflichtet, wenn das Mietobjekt durch einen Besucher beschädigt wird; wird diese Verpflichtung verletzt, so kann der Vermieter aus diesem Grund Schadensersatzansprüche geltend machen.

[1] § 276 BGB.

[2] § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[3] § 278 BGB.

2.2 Beweis- und Darlegungslast

2.2.1 Grundsätze der Beweislast

Grundsätzlich hat der Vermieter zu beweisen, dass der Schaden vom Mieter verursacht und verschuldet wurde. Jedoch kehrt sich die Beweislast zu Ungunsten des Mieters um, wenn feststeht, dass der Schaden durch "Mietgebrauch" und damit im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten entstanden ist. Außerdem muss für eine Beweislastumkehr feststehen, dass die schadenstiftende Handlung in dem durch den Mietgebrauch begrenzten Bereich stattgefunden hat. Gelingt es dem Vermieter darzulegen und zu beweise...