Beschädigung der Mieträume

Zusammenfassung

Überblick

Für übliche, mit dem Mietgebrauch zusammenhängende Abnutzungen haftet der Mieter nicht. Hierzu zählen auch Dübel- und Bohrlöcher zur Anbringung notwendiger Einrichtungsgegenstände. Dagegen haftet der Mieter für solche Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Dabei hat der Mieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 538 BGB kommt eine Haftung des Mieters für Beschädigungen der Mietsache nur dann in Betracht, wenn diese Beschädigungen nicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.

1 Keine Haftung für übliche Abnutzungen

1.1 Abnutzungs- und Verschleißschäden

Nach § 538 BGB hat der Mieter für Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht einzustehen. Zu den Veränderungen und Verschlechterungen in diesem Sinne gehören zunächst diejenigen Abnutzungen und Verschleißerscheinungen, die im Verlauf der Mietzeit infolge des üblichen Mietgebrauchs eintreten. Hierzu zählen insbesondere

• die Abnutzung der Fußböden,
• die Verfleckung der Tapeten,
• kleinere Risse im Verputz,
• das Verblassen der Anstriche,
• altersbedingte Verformungen von Fenstern, Türen und Rollläden,
• brüchige Wasserschläuche in Bädern und Duschen sowie
• gebrauchstypische Defekte an den Sanitärgegenständen usw.

Für solche Verschlechterungen kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen.

Hinweis

Raucher

Ein vertragswidriger Gebrauch liegt auch dann nicht vor, wenn die Wohnung aufgrund der besonderen Lebensgewohnheiten des Mieters stärker als üblich abgenutzt wird (starker Raucher, häufiger Besuch usw.). Damit ist auch exzessives Rauchen noch vertragsgemäß. Der Mieter macht sich erst dann schadensersatzpflichtig, wenn er Schäden an der Wohnung verursacht, die sich durch Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.^[1]

Dasselbe gilt, wenn wegen des besonderen Gewichts der Möbel der Bodenbelag Druckspuren zeigt. Die Abgrenzung kann im Einzelfall zweifelhaft sein.

Hinweis

"Pfennigabsätze"

Beschädigungen durch "Pfennigabsätze" sind bei Geschäftsraum mit Publikumsverkehr vertragsgemäß, bei der Wohnraummiete dagegen nicht. Außer es handelt sich um geringfügige Eindrücke von Schuhen mit Pfennigabsätzen im allgemein zugänglichen Hausflur. Erhebliche Schäden dadurch in der Wohnung muss der Mieter jedoch durch Verlegen von Teppichböden oder Ähnlichem vermeiden.^[2]

Für Schäden, die durch das Haustier des Mieters verursacht werden, hat der Mieter immer einzustehen, und zwar auch dann, wenn ihm die Tierhaltung erlaubt worden ist. Insoweit kann davon ausgegangen werden, dass der Mieter im Gegenzug für die Gestattung der Tierhaltung die Haftung für eventuelle Beschädigungen durch das Tier übernimmt. Dies entspricht im Übrigen der gesetzlichen Gefährdungshaftung nach § 833 BGB.

Auch hier hat der Mieter zumutbare Schutzmaßnahmen durchzuführen. Unterlässt er diese, ist er schadensersatzpflichtig.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07, WuM 2008 S. 218.

[2] LG Mannheim, WuM 1974 S. 8.

[3] LG Koblenz, NZM 2014 S. 608.

1.2 Dübellöcher und ähnliche Beschädigungen

Unter § 538 BGB fallen auch solche Veränderungen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgenommen werden, wie z. B. Bohrlöcher, soweit dies zur Anbringung notwendiger Einrichtungsgegenstände erforderlich ist (Beispiele: Spiegel über dem Waschbecken, Namensschild an der Tür, Briefkasten). Das bedeutet auch, dass ein generelles Bohr- und Dübelverbot im Mietvertrag unwirksam ist.^[1]

Grundsätzlich hat aber der Mieter den Mietgebrauch schonend auszuüben und darf daher ausschließlich die Fliesenfugen anbohren, die später wieder verschlossen werden können, ohne dass die Fliesen selbst beschädigt werden, außer es ist anders gar nicht möglich, entsprechende Schränke oder Armaturen anzubringen.^[2] In der Rechtsprechung sind aber auch andere Ansichten zu finden.^[3]

Alle Löcher, die nicht für die üblichen Installationen benötigt werden, sind jedoch grundsätzlich unzulässig.^[4]

Hinweis

Beschädigung von Fliesen

Auch diese Veränderungen muss der Vermieter entschädigungslos hinnehmen, und zwar auch dann, wenn hierdurch Fliesen beschädigt werden (str.).

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter weitergehende Eingriffe in die Mietsubstanz vornimmt (Verdübelung der Wände zur Befestigung von Hängeschränken, Wandregalen und Einbauküchen, Verlegung von Leitungen für Waschmaschinen, Trockner und Küchengeräte). Allerdings gilt hier die Verkehrssitte, dass der Mieter die Löcher bei Vertragsende wieder beseitigen muss.

Nimmt ein Vermieter keine Imprägnierung an hochwertigen Natursteinfliesen vor und bildet sich an den Badezimmerfliesen durch den Einsatz von Duschgel, Shampoo oder auch Allzweckreinigern Spuren, Abplatzungen oder Verfärbungen, muss der Mieter den Schaden nicht ersetzen.^[5] Das Gericht hat festgestellt, dass bei nicht imprägnierten Fliesen gewisse Verfärbungen und Kalkablagerungen auch bei einem sorgfältigen Gebrauch nicht zu verhindern seien.

Etwas anderes gilt, wenn ein Mieter Wandfliesen mit Farbe überstrichen hat. Hie...