Beschluss über Nachschüsse: Tatsachengrundlage

1 Leitsatz

Für eine ermessensfehlerfreie Beschlussfassung über die Nachschüsse ist die Vorlage der vollständigen Jahresabrechnung erforderlich.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer "genehmigen die Jahresabrechnung 2019" am 22.12.2020. Wohnungseigentümer K geht gegen diesen Beschluss vor. Er ist der Ansicht, die Abhaltung der Versammlung habe gegen eine Coronaverordnung verstoßen. Die Verwaltung hätte die Versammlung im Übrigen als "Videokonferenz" abhalten können. Ein entsprechender Beschluss hätte außerhalb der Versammlung gefasst werden können. Der Beschluss sei im Übrigen nicht ordnungsmäßig angekündigt worden, da die Verwaltung die Gesamtjahresabrechnung nicht an die Wohnungseigentümer versandt habe. Ferner klagt K auf die Erstellung des Vermögensberichts für das Jahr 2019.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Zwar habe die Verwaltung nicht gegen die Coronaverordnung verstoßen. Die Wohnungseigentümer hätten den Genehmigungsbeschluss aber auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage beschlossen. Die Wohnungseigentümer müssten die Möglichkeit haben, das ihnen zur Beschlussfassung vorgelegte Zahlenwerk auf (Ergebnis-)Richtigkeit zu prüfen. Nur dann könnten sie auf Grundlage der Erkenntnisse aus dieser Prüfungsmöglichkeit fundiert entscheiden, ob sie die sich ergebenden Zahlungspflichten beschließen oder die Beschlussfassung ablehnen wollen.

Die Leistungsklage sei hingegen unbegründet. K habe keinen Anspruch auf einen Vermögensbericht. § 28 Abs. 4 WEG sei erst am 1.12.2020 in Kraft getreten.

5 Hinweis

Problemüberblick

Es handelt sich zum einen um eine Anfechtungsklage mit der ein Wohnungseigentümer der Sache nach gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgeht. Neben seiner hier wegen zeitlicher Überholung nicht weiter verfolgten Behauptung, eine Versammlung habe die damals in Nordrhein-Westfalen geltende Coronaverordnung entgegengestanden, geht es um die Frage, ob ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ordnungsmäßig sein kann, obwohl den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung nicht vorliegt. Zum anderen geht es um die Frage, seit wann ein Wohnungseigentümer die Erstellung eines Vermögensberichts von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen kann.

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und Ordnungsmäßigkeit

Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist ordnungsmäßig, wenn die durch ihn bestimmten Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse der Höhe nach nicht zu beanstanden sind. Dies ist der Fall, wenn auf einen Wohnungseigentümer anhand der in der Wohnungseigentumsanlage aktuell geltenden Umlageschlüssel sämtliche ihn treffenden Einnahmen und Ausgaben umgelegt worden sind. Auf die Jahresabrechnung, also auf das Zahlenwerk und die Frage, ob die Jahresabrechnung ordnungsmäßig ist, kommt es nicht an.

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und Ermessen

Das AG geht allerdings einen anderen Weg. Es weist darauf hin, dass ein Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Wohnungseigentümer die Grundlagen ihrer Entscheidung kannten. Diese Ansicht wird im Schrifttum geteilt. Wird die Jahresabrechnung einem Eigentümer nicht rechtzeitig vor der Versammlung zugeleitet, soll der in der Versammlung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG gefasste Beschluss bereits aus diesem Grund anfechtbar sein (BeckOGK/Hermann, 1.12.2021, WEG § 28 Rn. 239; BeckOK WEG/Bartholome, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 28 Rn. 106).

Ob diese Ansicht überzeugt, muss diskutiert werden. Denn dann könnte man auch behaupten, der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sei auch dann anfechtbar, wenn zwar eine Jahresabrechnung vorlag, diese aber nicht verständlich war. Damit würde man die Rechtslage vor dem 1.12.2020 wiederherstellen. Das Ziel der WEG-Reform war es aber, die Streitigkeiten um die Jahresabrechnung zu beenden, jedenfalls aber den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG von der Jahresabrechnung "abzukoppeln". Richtig ist allerdings, dass ein Beschluss grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn den Wohnungseigentümern alle relevanten Umstände bekannt waren. Hier wird man zwischen 2 Übeln wählen müssen.

Vermögensbericht für das Jahr 2019

Mit dem AG ist die h. M. der Ansicht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe den ersten Vermögensbericht erstmals zum 31.12.2020 für das Jahr 2020 zu erstellen (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht, 2021, Kap. 10, Rn. 152). Für frühere Kalenderjahre ist mithin kein Vermögensbericht zu erstellen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 952b).

6 Entscheidung

AG Köln, Urteil v. 19.7.2021, 215 C 6/21