Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung als Ganzes ist in der Regel so auszulegen, dass damit nur die Abrechnungsspitzen festgelegt werden sollen, so wie es § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG seit der WEG-Reform vorsieht.
Hintergrund: Eigentümer genehmigen "die Abrechnung"
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung.
In einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 hatten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss gefasst:
„Die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 werden ... genehmigt. Die Abrechnungsspitzen sind zum 1.9.2021 fällig.“
Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie hält ihn wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig.
Entscheidung: Abrechnungsbeschluss ist auszulegen
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss ist nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Zwar ist seit der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes einschließlich des zugrundeliegenden Zahlenwerks Gegenstand der Beschlussfassung. Vielmehr beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch über die Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sogenannte Abrechnungsspitzen).
Dennoch ist ein Beschluss, der die Jahresabrechnung als solche zum Gegenstand hat, nicht von vornherein wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Davon ausgehend, dass die Eigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen, ist der Beschluss nächstliegend so auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen.
Dementsprechend hat der BGH in einem früheren Urteil bereits klargestellt, dass ein Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt" wird, nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig ist, obwohl seit der WEG-Reform nur noch die Höhe der Vorschüsse Gegenstand der Beschlussfassung ist. Dieser Gedanke ist auf einen Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung übertragbar.
(BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 102/23)
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§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.