Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Kostenverteilung und deren Änderung

Die Kostenverteilung erfolgt nach wie vor gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichend vereinbarten Verteilungsschlüssel. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern - mit Ausnahme der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung - eine Beschlusskompetenz, die Kostenverteilung zu ändern; dies sowohl bezüglich eines gesetzlichen als auch eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Allerdings erlaubt die Vorschrift keine pauschale und unbegrenzte Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels. Dieser kann jedoch für einzelne Kosten und Kostenarten geändert werden.

Kosten für Erhaltungsmaßnahmen

Erhebliche Bedeutung hat die Möglichkeit, die Kostenverteilung zu ändern, für die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Eine Änderung der Kostenverteilung ist hier künftig nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dauerhaft und nicht mehr nur beschränkt auf den konkreten Einzelfall möglich. Ein entsprechender Beschluss bedarf einer einfachen Mehrheit.

Insoweit können die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen betreffend Gegenstände des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums den jeweiligen Wohnungseigentümern auch dauerhaft auferlegt werden, also insbesondere solche der Erhaltung der Außenfenster und Wohnungsabschlusstüren.

Maßstabskontinuität bei Folgebeschlüssen

Schließlich steht auch das Kriterium der Maßstabskontinuität einer Beschlussfassung nicht mehr im Wege, ist vielmehr bei Folgebeschlüssen zu beachten. Werden also etwa Erhaltungsmaßnahmen an einigen Balkonen vorgenommen, kann beschlossen werden, dass die Maßnahme auf Kosten der Balkoneigentümer durchgeführt wird. Werden zu einem späteren Zeitpunkt Erhaltungsmaßnahmen an weiteren Balkonen erforderlich, würde ein Beschluss unter Kostenbelastung auch derjenigen Wohnungseigentümer, die bereits die Kosten für die Erhaltung ihres Balkons getragen haben, ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Der Grundsatz der Maßstabskontinuität ist aber erst bei der Folgebeschlussfassung zu beachten.

Erhaltungsrücklage und Bildung weiterer Rücklagen

Der Begriff der „Instandhaltungsrückstellung“, die gemeinhin auch als „Instandhaltungsrücklage“ bezeichnet wird, wird im Gesetz durch „Erhaltungsrücklage“ ersetzt. Dies solle verdeutlichen, dass es sich bei der Rücklage um verfügbares Vermögen und nicht lediglich um einen bilanziellen Posten handelt, heißt es in der Begründung.

Den Wohnungseigentümern ist künftig die Möglichkeit eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden, was in § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Ausdruck kommt. Zu denken wäre hier an eine Rücklage für die Kosten von Beschlussklagen oder eine Liquiditätsrücklage. Möglich wäre wohl auch eine Rücklage für allseits kostentragungsverpflichtende Baumaßnahmen.

Allerdings ist stets zu beachten, dass sich die Bildung weiterer Rücklagen am Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung zu orientieren hat und keinesfalls zu einer unangemessenen finanziellen Belastung der Wohnungseigentümer führen darf.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Mit den Neuregelungen über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen soll zum einen der jeweilige Beschlussgegenstand bestimmt und zum anderen die Zahl der Anfechtungsverfahren reduziert werden.

Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan werden daher nur noch die zu leistenden Hausgeldvorschüsse sein. Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung werden nur noch die zu leistenden Nachschüsse oder Rückforderungen darstellen. Die Rechenwerke selbst, also der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung sein.

Beschlussfassung über Abrechnungsspitze

Da die Jahresabrechnung nach wie vor eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, ist Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Abrechnungsspitze, also der Saldo aus den auf Grundlage des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen zu leistenden Vorschüssen und den tatsächlich auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten. Im Fall einer positiven Abrechnungsspitze kann eine Auszahlung des Anpassungsbetrags lediglich dann erfolgen, wenn keine Hausgeldrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Denn nach wie vor wirkt die Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich der die kalkulierten Vorschüsse übersteigenden Nachschüsse.

Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Auch wenn die grundlegenden Rechenwerke Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung nach § 28 WEG sind, und eine Anfechtungsklage auch dann keinen Erfolg haben wird, wenn etwa Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung selbst fehlerhaft sind, soweit sich die Mängel nicht auf die jeweilige Zahllast der Wohnungseigentümer auswirkt, besteht die Pflicht des Verwalters zur Erstellung ordnungsmäßiger Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen weiter fort. Diese kann notfalls im Wege einer Leistungsklage von einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgt werden.

Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen sowie der Fälligkeit

Nach § 28 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer nach wie vor die Kompetenz, beschlussweise die Art und Weise von Zahlungen und ihrer Fälligkeit zu regeln. So kann weiterhin insbesondere die Teilnahme am Lastschriftverfahren und ein Verbot von Sammelüberweisungen beschlossen werden.

Allerdings sieht das reformierte WEG keine Beschlusskompetenz mehr zu Regelungen der Folgen des Verzugs vor. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass Beschlüsse über Verzugszinsen, die das gesetzliche Niveau des § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz überschreiten, nicht mehr gelten werden. Das künftige WEG sieht auch keine Möglichkeit mehr vor, Kostenpauschalen für einen (angeblich) besonderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu beschließen. Deshalb werden insbesondere Beschlüsse über Umzugspauschalen ebenfalls keine Geltung mehr haben. Ganz allgemein wird den Wohnungseigentümern auch nicht die Kompetenz eingeräumt, Vertragsstrafen bei Verstößen gegen gemeinschaftliche Pflichten beschlussweise zu regeln.

Vermögensbericht

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter künftig gemäß § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts besteht unabhängig von derjenigen zur Erstellung der Jahresabrechnung und einer Beschlussfassung über deren Ergebnisse.

Im Vermögensbericht hat der Verwalter den Stand der gebildeten Rücklagen, sowie die Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber außenstehenden Dritten wie auch gegenüber den Wohnungseigentümern darzustellen.

Ohne insoweit bewertet werden zu müssen, sind im Vermögensbericht auch wesentliche weitere Vermögensgegenstände zu benennen. Hierbei kann es sich insbesondere um bevorratetes Heizöl handeln, aber auch ggf. werthaltige Gemeinschaftsgegenstände wie etwa ein Rasentraktor und, soweit vorhanden, Immobilieneigentum der Gemeinschaft.