Beschlussfassung: Nachweis gegenüber Grundbuchamt?

1 Leitsatz

Zum Nachweis des Beschlusses, eine Veräußerungsbeschränkung sei aufgehoben worden, bedarf es einer Niederschrift, die gemäß § 24 Abs. 6 WEG über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aufzunehmen ist. Eine bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhalts genügt zum Nachweis nicht.

2 Normenkette

§§ 12 Abs. 1, Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beantragen, eine Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG) zu löschen. Zum Nachweis des Beschlusses nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG legen sie eine Urkunde vor. Dort heißt es: "Auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... wurde am 5.7.2022 nachstehender Beschluss gefasst: 1. In den bei dem AG Neukölln gebildeten Wohnungsgrundbüchern von B. Blätter … bis einschließlich … ist aufgrund der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 WEG eingetragen. Diese Veräußerungsbeschränkung wird nunmehr insgesamt aufgehoben. 2. Wir bewilligen und beantragen die Löschung dieser Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch. 3. Wir ermächtigen hiermit den Notar in B. Dr. P., für die Wohnungseigentümer alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ggf. noch erforderlich werdenden Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge bei dem Grundbuchamt zu stellen." Die Urkunde ist mit 2 Unterschriften mit dem Klammerzusatz "Wohnungseigentümer" und 1 Unterschrift mit dem Klammerzusatz "Versammlungsleiterin" versehen. Sämtliche Unterschriften sind öffentlich beglaubigt. Das Grundbuchamt meint, es bedürfe der Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer. Alternativ könne die Niederschrift der Versammlung vom 5.7.2022 nebst beglaubigten Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen vorgelegt werden. Der Notar übersendet daraufhin die Niederschrift – in privatschriftlicher Form. Das reicht dem Grundbuchamt nicht. Dagegen richtet sich die Beschwerde. Die Wohnungseigentümer machen geltend, gem. § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG in Verbindung mit § 7 Abs. 2 WEG sei die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei dem die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt seien, ausreichend.

4 Die Entscheidung

Das sieht das KG Berlin nicht so! Die Beschwerde hat daher keinen Erfolg. Die von den Beteiligten vorgelegte Urkunde genüge nicht den Anforderungen. Mit der Möglichkeit des § 7 Abs. 2 WEG, einen einzutragenden Beschluss durch Vorlage einer Niederschrift nachweisen zu können, habe an die bisherige Regelung zum Nachweis der Verwalterstellung angeknüpft werden sollen. Diese ermögliche, das Zustandekommen des Bestellungsbeschlusses und damit die Verwaltereigenschaft durch Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss nachzuweisen. Mit dieser Niederschrift sei nach allgemeiner Ansicht diejenige gemeint, die gemäß § 24 Abs. 6 WEG über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aufzunehmen sei. Zum Mindestinhalt der Niederschrift gehöre nach allgemeiner Ansicht auch das Abstimmungsergebnis, also zumindest die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen (Hinweis unter anderem auf BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01). Eine bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhaltes genüge zum Nachweis des Zustandekommens also nicht. Der Gesetzgeber habe die Anforderungen an den Nachweis erleichtert, indem er genügen lasse, dass näher bezeichnete Personen in vorgeschriebener Form die objektiven Umstände bezeugten, die auf das Zustandekommen eines Beschlusses schließen ließen. Der Nachweis sei hingegen nicht in der Weise erleichtert, dass es genüge, wenn die in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen bloß bestätigten, ein Beschluss mit einem bestimmten Inhalt sei zustande gekommen. Enthalte die Niederschrift über den Beschluss den vorgenannten Mindestinhalt, so sei allerdings nicht erforderlich, dass sie den gesamten Verlauf der Versammlung, also auch die Beschlüsse zu sonstigen Tagesordnungspunkten enthalte.

5 Hinweis

Problemüberblick

Gem. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG aufgehoben wird. Ist ein solcher Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Zum Nachweis der Beschlussfassung gegenüber dem Grundbuchamt verweist § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG auf § 7 Abs. 2 WEG. Danach bedarf es der Bewilligung der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, nachgewiesen ist. Im Fall wird gefragt, ob der Nachweis möglich ist, wenn in der Niederschrift die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen nicht beurkundet sind.

Beurkundung der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen

Das KG Berlin meint, in der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG seien zwingend die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu beurkunden. Das mag Praxis sein, überzeugt mich aber nicht. Es kommt nur auf die Feststellung und Verkündung der Beschlüsse an und auf die Beurkundung der "gefassten Beschlüsse". Die Anzahl der Stimmen ist unerheblich.

Was ist für die Verwaltungen...