Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.1 Grundsätze

Die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel. Für die Kosten baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die entsprechende Regelung in § 21 Abs. 5 WEG.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG enthält eine gesetzliche Öffnungsklausel zur beschlussweisen Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels bezüglich einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten mit Ausnahme derjenigen von baulichen Veränderungen. Die Kostenverteilungsänderung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

Zu beachten ist allerdings, dass keine Beschlusskompetenz zur generellen und uneingeschränkt pauschalen Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels besteht. Von besonderer Bedeutung ist, dass seit Inkrafttreten den WEMoG auch die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen beschlussweise dauerhaft unter Abänderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels umgelegt werden können. Auch hier ordnet das Gesetz kein bestimmtes Quorum an, sodass auch derartige Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden können. Umfasst sind sämtliche Kostenarten, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen, also

• Betriebskosten,
• Verwaltungskosten und
• Kosten von Erhaltungsmaßnahmen.

10.1.1 Weiter Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer

Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.^[1]

Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dann, wenn sich nicht lediglich die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit finanziell entlasten möchte (Willkürverbot)^[2] und keine Kostenschätzung im Hinblick auf eine Mehr- oder Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer "ins Blaue hinein" erfolgt. Maßgeblich bleiben insoweit weiterhin die Kernaussagen des BGH vom 16.9.2011 zu § 16 Abs. 3 WEG a. F.^[3]: "Ein [Mehrheits-]Beschluss der Wohnungseigentümer über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG bedarf keines sachlichen Grundes; er darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. So dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt [Festhaltung an BGH, 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011 S. 2201]. Von daher ist der Beschluss, dass die Kosten für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden, während es hinsichtlich der Kosten für Aufzug, Hausbeleuchtung, Waschanlage, Haustelefon und Hauswart bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen und hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch verbleiben soll, nicht zu beanstanden. Er entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung." Nach Auffassung des LG Berlin^[4] stellt die Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers um 20 % bei einzelnen Kostenpositionen aufgrund eines geänderten Kostenverteilungsschlüssels keine unangemessene Benachteiligung dar.

Beschlussfassung erforderlich

Eine Änderung der Kostenverteilung kann nur durch einen "ausdrücklichen" Beschluss erfolgen.^[5] Die Kostenverteilungsänderung kann also nicht etwa dadurch herbeigeführt werden, dass dem Abrechnungswerk Jahresabrechnung oder dem Abrechnungswerk Wirtschaftsplan insgesamt oder hinsichtlich einzelner Positionen ein geänderter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt wird. Selbst wenn der entsprechende Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bzw. der Beschluss über die Festsetzung der zu leistenden Nachschüsse und Anpassungsbeträge nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG bestandskräftig würde, hätte dies nicht zur Folge, dass eine wirksame Kostenverteilungsänderung mit Wirkung für die Zukunft eingetreten wäre. Jeder Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung und jeder Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans ist jedenfalls anfechtbar, wenn ein vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichender Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung kommt – mag dieser auch dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprechen –, es aber an einem gesonderten ausdrücklichen Kostenverteilungsänderungsbeschluss fehlt.

Freilich kann umgekehrt auch nicht eine Änderung der Kostenverteilung durch Anfechtung des Beschlusses über die Festsetzung der Nachschüsse und Anpa...