"Schwebend" gültig sind gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse[1], die gerade in der Verwalterpraxis eine überragende Rolle spielen. Gegenstände dieser gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sind
- Benutzungsregelungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1 WEG,
- Verwaltungsmaßnahmen gem. § 19 WEG sowie
- Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 20 Abs. 1 WEG.
Insbesondere bei den Benutzungsregelungen und den Verwaltungsmaßnahmen des § 19 WEG richtet es sich nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls, welche beschlossene Maßnahme noch ordnungsmäßig ist oder gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Denn das, was in der einen Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßig ist, kann in der anderen nicht mehr ordnungsmäßig sein. So wird man z. B. den Bedarf an einem Hausmeister in einer Großanlage bejahen, in einer Kleinanlage hingegen verneinen können. Im einen wie im anderen Fall ist eine Beschlussfassung jedenfalls möglich. Die Wirksamkeit solcher Beschlüsse wird nur im Rahmen entsprechender Beschlussanfechtung vom Wohnungseigentumsgericht überprüft, sodass auch ein nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechender Beschluss mangels Erhebung einer Anfechtungsklage bestandskräftig und damit für alle Wohnungseigentümer bindend wird.
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