Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Voraussetzungen und Regelungen

Seit der WEG-Reform, die am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, sieht das Gesetz kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor.

Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nur gewährleistet, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. vertreten waren. Inzwischen ist jedoch jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, in der mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Allerdings sehen Gemeinschaftsordnungen gelegentlich ein Beschlussfähigkeitsquorum vor. 

Zulässige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Ein Überblick

Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss. Somit sind Beschlüsse das wichtigste Element einer Eigentümerversammlung. Sie drücken nicht nur den gemeinschaftlichen Willen aus, sie prägen auch entscheidend die Rechtslage.

Was beschlossen werden kann, ist vielfältig, doch inhaltlich lassen sich die die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilen:

1. Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung.
2. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen vor allem dem Verwalter helfen, seine Pflichten reibungslos zu erfüllen.
3. Beschlüsse über einzelfallbezogene Verwaltungsmaßnahmen mit gewollter Dauerwirkung können beispielsweise eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG regeln. Auch Regelungen zu Zahlungsdetails können sie beinhalten. 
4. Beschlüsse über einzelfallbezogene Verwaltungsmaßnahmen im konkreten Einzelfall, beispielsweise: 

• Festsetzung der Hausgeldvorschüsse oder Nachschüsse. Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan beziehungsweise die Jahresabrechnung.
• Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und bauliche Veränderungen.
• Sonderumlagen, eine Kreditaufnahme und die Bestellung eines Verwalters. 

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Jeder Wohnungseigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, hat ein Stimmrecht. Mieter oder Pächter einer Wohnung dagegen haben kein Stimmrecht.

Nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Besitzt jemand beispielsweise fünf Wohnungen, so hat er oder sie nach dem Kopfprinzip dennoch nur eine Stimme.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit vom Kopfstimmrecht abzuweichen, wenn die Wohnungseigentümer dies vereinbaren. Weitere Stimmprinzipien sind: 

• Wertprinzip: Die Stimmen werden nach dem Miteigentumsanteil gewichtet. Das bedeutet, dass Eigentümer mit größeren Anteilen mehr Stimmen haben.
• Objektprinzip: Jede Wohnung oder jede Teileigentumseinheit hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Personen Eigentümer dieser Einheit sind.

Mehrheitsprinzip

Entscheidungen werden mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit der abgegebenen Stimmen getroffen. Die genaue Art der Mehrheit (einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, Einstimmigkeit) hängt von der Art der Entscheidung ab.

Ausschluss vom Stimmrecht

Aus verschiedenen Gründen kann ein Eigentümer von der Abstimmung bei bestimmten Beschlüssen ausgeschlossen werden. Damit soll sichergestellt werden, dass Entscheidungen in der Eigentümerversammlung fair und ohne unzulässige Beeinflussung getroffen werden.

Mögliche Gründe für einen Stimmrechtsausschluss:

• Interessenkonflikt: Wenn ein Eigentümer persönlich von einem Beschluss betroffen ist, kann er von der Abstimmung ausgeschlossen werden. Zum Beispiel, wenn es um die Genehmigung von baulichen Veränderungen an seiner eigenen Wohnung geht.
• Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann spezielle Regelungen enthalten, die einen Stimmrechtsausschluss vorsehen.
• Gesetzliche Regelungen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann in bestimmten Fällen einen Stimmrechtsausschluss vorschreiben, um die Unparteilichkeit zu gewährleisten.
• Gerichtliche Anordnung: In seltenen Fällen kann ein Gericht einen Stimmrechtsausschluss anordnen, wenn dies zur Wahrung der Interessen der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.  

Beschluss-Sammlung der Eigentümerversammlung: Richtig aufbereiten und dokumentieren

Neben der Versammlungsniederschrift ist der Verwalter verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können. Jedoch hängt die Wirksamkeit der Beschlüsse nicht davon ab, ob diese in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden oder nicht.

Die Beschluss-Sammlung kann schriftlich oder in elektronischer Form geführt werden. Entscheidend ist lediglich, dass Eigentümer oder ermächtigte Dritte Einsicht nehmen können, denn die Beschluss-Sammlung enthält alle Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden.

Ist kein Verwalter bestellt, muss der Vorsitzende der WEG-Versammlung die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung erfüllen.

Beschluss-Sammlung: Muster/Vorlage

Ein Muster/eine Vorlage für eine Beschluss-Sammlung finden Sie auf Haufe VerwalterPraxis Gold:

Muster Beschluss-Sammlung