Bestandsgebäude (GEG) / 3.2 Ausbau und Erweiterung bestehender Gebäude

3.2.1 Grundsätze

§ 51 GEG regelt Erweiterung und Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume. Die Bestimmung ist lex specialis zu § 48 GEG.^[1] Bedeutung hat dies insbesondere für die in § 48 Satz 1 GEG geregelte Bagatellgrenze (siehe oben Kap. 3.1.1), die im Anwendungsbereich des § 51 GEG nicht gilt. § 51 GEG regelt insoweit die energetischen Anforderungen an bauliche Erweiterungen, die einen neuen beheizten oder klimatisierten Gebäudeteil schaffen.^[2] Im Unterschied zur früheren Rechtslage der EnEV erfolgt keine Differenzierung mehr danach, ob die Erweiterung und der Ausbau mit oder ohne neuen Wärmeerzeuger erfolgt.

Erweiterung

Eine Erweiterung kann durch die Hinzufügung weiterer Räume oder die Vergrößerung bestehender Gebäude bewirkt werden. Auch der Anbau mit gesondertem Zugang ist unter die Bestimmung des § 51 GEG zu subsumieren. Allerdings darf kein neues eigenständiges Gebäude entstehen.^[3]

Ausbau

Ein Ausbau umfasst bauliche Maßnahmen, durch die bislang unbeheizte und nicht klimatisierte Räume zu beheizten oder klimatisierten Räumen umgestaltet oder bestehende Räume vergrößert werden, die Kubatur des Gebäudes, also sein Volumen, aber unverändert bleibt.^[4]

Dachgeschossausbau

Allgemein, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums, von Bedeutung ist insoweit der nachträgliche Dachgeschossausbau (siehe hierzu nachfolgend Kap. 3.2.2). Ob dieser unter den Begriff der Erweiterung subsumiert wird^[5] oder – was wohl näher liegt – als Ausbau, ist irrelevant, da an Ausbau und Erweiterung dieselben energetischen Anforderungen gestellt werden.

Für Wohngebäude muss nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 GEG im Fall der Erweiterung oder des Ausbaus das 1,2-fache des Transmissionswärmeverlusts des Referenzgebäudes nach Anlage 1 GEG eingehalten werden. Anlage 1 GEG enthält insoweit Vorgaben bezüglich der technischen Ausführung eines Neubau-Referenz-Wohngebäudes. Bei Nichtwohngebäuden dürfen gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 2 GEG die mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten der wärmeübertragenden Umfassungsfläche der Außenbauteile der neu hinzukommenden Räume das auf eine Nachkommastelle gerundete 1,25-fache der Höchstwerte nach der Anlage 3 GEG nicht überschreiten. Beträgt im Fall des Nichtwohngebäudes die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche mehr als 100 % der Nutzfläche des bisherigen Gebäudes, sind gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 GEG die Anforderungen der §§ 18 und 19 GEG einzuhalten, also die Anforderungen über den Gesamtenergiebedarf und den baulichen Wärmeschutz bei neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden.

Sommerlicher Wärmeschutz

Ist die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche bei Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden größer als 50 m², sind nach § 51 Abs. 2 GEG auch die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach § 14 GEG einzubeziehen. § 3 Abs. 1 Nr. 26 GEG definiert die Nutzfläche im Wohngebäude als die Gebäudenutzfläche und im Nichtwohngebäude als die Nettogrundfläche.

[1] HK-GEG/GEIG/Hofmann, § 51 GEG Rn. 1.

[2] Theobald/Kühling/Stock, 113. EL August 2021, EnEV § 9 Rn. 114.

[3] HK-GEG/GEIG/Hofmann, § 51 GEG Rn. 2.

[4] HK-GEG/GEIG/Hofmann, § 51 GEG Rn. 3; Theobald/Kühling/Stock, 113. EL August 2021, § 9 EnEV Rn. 119; Frenz/Lülsdorf/Ziaja, § 9 EnEV Rn. 15.

[5] So Frenz/Lülsdorf/Ziaja, § 9 EnEV Rn. 13.

3.2.2 Nachträglicher Dachgeschossausbau

3.2.2.1 Grundsätze

Entspricht die Dämmung der obersten Geschossdecke bereits den Vorgaben des GEG, etwa weil bereits den entsprechenden Nachrüstpflichten nach der EnEV bzw. des GEG 2020 nachgekommen wurde oder aber die Dämmung der obersten Geschossdecke stets den energierechtlichen Vorgaben entsprochen hatte, muss der energetische Standard des § 51 Abs. 1 Nr. 1 GEG für das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss eingehalten werden. Entspricht also zwar die oberste Geschossdecke den energierechtlichen Vorgaben, muss infolge des Dachgeschossausbaus auch das Dach den energierechtlichen Vorgaben entsprechen.

Maßgeblich für Wohngebäude ist insoweit § 51 Abs. 1 Nr. 1 GEG. Hiernach darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust der Außenbauteile der neu hinzukommenden beheizten oder gekühlten Räume das 1,2-fache des entsprechenden Wertes des Referenzgebäudes gemäß der Anlage 1 GEG nicht überschreiten.

3.2.2.2 Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht verleihen insbesondere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen Befugnisse zum Dachgeschossausbau. Hiervon unabhängig kann einem Wohnungseigentümer der Dachgeschossausbau auch als Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden.

Im Fall erforderlicher Dämmung des Dachs und der Außenwände des Dachgeschosses ist Gemeinschaftseigentum betroffen, weshalb der Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 9a Abs. 2 WEG eröffnet wäre. Die Maßnahme selbst, also der Dachgeschossausbau, wird jedoch durch den Wohnungseigentümer als Bauherr durchgeführt, da es sich beim Bauherrn um denjenigen handelt, der die Ausbaumaßnahme durchführt. Dieser muss nicht notwendigerweise Eigentümer des betroffenen Bauteils sein. Die Pflicht zur Erfüllung der energetischen Vorgaben des GEG trif...