Alexander C. Blankenstein
Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor wird der Verwalter keine Ausbildung benötigen, um seinen Beruf ausüben zu können. Ab dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb ab diesem Zeitpunkt nicht unerhebliche Anfechtungsrisiken drohen, so der bestellte Verwalter nicht zertifiziert ist oder einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt ist. Bereits am 1.12.2020 amtierenden Verwaltern wird insoweit eine großzügigere Frist bis zum 1.6.2024 eingeräumt. In der Zwischenzeit gelten sie den Wohnungseigentümern der entsprechend verwalteten Anlagen als zertifizierter Verwalter. Ausnahmen vom Zertifizierungserfordernis gelten unter bestimmten Voraussetzungen für Kleinanlagen in Eigenverwaltung.
Voraussetzungen
Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Nach § 26a Abs. 2 WEG obliegt die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats und auch des vom Prüfungserfordernis befreiten Personenkreises dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.
Nach einem ersten Referentenentwurf ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer
- die Befähigung zum Richteramt,
- eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder
- einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
besitzt.
Diese Aufzählung ist abschließend, sodass etwa Immobilienfachwirtinnen und -fachwirte einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt sind. Die Befähigung zum Richteramt haben im Übrigen alle Volljuristen. Ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt wäre u. a. etwa das Absolvieren eines Studiums der Immobilienwirtschaft, des Immobilienmanagements oder der Betriebswirtschaft Bau und Immobilien.
Keine Bezeichnung als "zertifizierter Verwalter"
Wichtig ist die Klarstellung im Verordnungsentwurf, wonach sich zertifizierten Verwaltern gleichgestellte Personen lediglich dann als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen, wenn sie ebenfalls eine Prüfung vor der IHK abgelegt haben.
Die Gleichstellung mit einem zertifizierten Verwalter hat jedoch zur Folge, dass die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt sind. Die Bestellung eines Verwalters, der lediglich einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, entspricht demnach ebenso ordnungsmäßiger Verwaltung wie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Der gleichgestellte Verwalter darf sich lediglich nicht als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen. Er darf aber durchaus damit werben, dass er einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Freilich dürfte aber zu prognostizieren sein, dass sich die Zertifizierung bereits aus Wettbewerbsgründen bei allen Verwaltern durchsetzen dürfte.
Juristische Personen und Personengesellschaften
Einführend ist zunächst klarzustellen, dass weder die juristische Person noch Personengesellschaften selbst ein Zertifikat erhalten. Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen.
Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 Abs. 1 ZertVerwV dann als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn von denjenigen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind,
- entweder alle die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder
- mindestens die Hälfte die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat und die anderen nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Juristische Personen und Personengesellschaften sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt, wenn von denjenigen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind,
- weniger als die Hälfte die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat und
- die anderen nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Diese juristischen Personen und Personengesellschaften dürfen sich nicht als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Freilich können auch sie werbend darauf hinweisen, dass sie die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllen, weil sie eben einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Allerdings ist zu beachten, dass auch eine Gleichstellung des Unternehmens dann nicht in Frage kommt, wenn auch nur ein mit Verwaltungsaufgaben betrauter Mitarbeiter weder eine erfolgreiche Prüfung abgelegt hat noch einem zertifi...