Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1]
Durch Initiative eines Wohnungseigentümers
Einer der Wohnungseigentümer sollte die Initiative ergreifen und durch Rundschreiben an die übrigen Wohnungseigentümer deren Einverständnis zur Einberufung der Versammlung einholen. Soweit entsprechende Einverständniserklärungen vorliegen, kann dann unter Einhaltung der übrigen Formalien des § 24 WEG sowie des Hinweises auf die erteilten Einverständniserklärungen durch den Wohnungseigentümer zur entsprechenden Versammlung geladen werden. Freilich bedarf es im Weiteren des Einholens von Vergleichsangeboten und deren Weiterleitung an die übrigen Wohnungseigentümer zur Prüfung.
Musterschreiben: Initiativanschreiben eines Eigentümers wegen Bestellung einer Verwaltung
Absender Wohnungseigentümer _________________
An
die übrigen Wohnungseigentümer
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Bestellung eines Wohnungseigentumsverwalters
Hier: Einholung von Angeboten und Einberufung einer Eigentümerversammlung
Sehr geehrte Frau __________,
sehr geehrter Herr __________,
bekanntermaßen fehlt in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter. Bislang hat sich Frau __________ um die wesentlichen Belange der Gemeinschaft gekümmert. Allerdings ist es – wie Ihnen ebenfalls bekannt – zwischenzeitlich zu Differenzen zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich einzelner erforderlicher Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gekommen. Ich bin daher der Auffassung, dass es bereits dem Frieden der Wohnungseigentümer untereinander dienlich ist, ein externes Verwaltungsunternehmen förmlich zum Verwalter zu bestellen. Bitte teilen Sie mir doch in diesem Zusammenhang bis zum ______ mit, ob Sie mit der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Bestellung eines Verwalters einverstanden sind. Ich würde dann 3 Angebote von Verwaltungsunternehmen einholen und Ihnen diese mit dem Ladungsschreiben einer noch zu terminierenden Eigentümerversammlung zu Ihrer Kenntnisnahme und Prüfung übersenden. Gerne können Sie mir auch von Ihnen eingeholte Angebote zur Weiterleitung an die übrigen Wohnungseigentümer übermitteln.
Mit freundlichen Grüßen
Wohnungseigentümer
Durch Verabredung aller Wohnungseigentümer
Allerdings kann eine Wohnungseigentümerversammlung auch in der Art und Weise zustande kommen, dass sich die Wohnungseigentümer allseits zur Durchführung einer Eigentümerversammlung verabreden. Sie haben dann in der Versammlung allseits zu erklären, dass sie ausdrücklich auf die Einberufungsformalitäten des § 24 WEG verzichten und rechtsgültige Beschlüsse fassen wollen. Dies ist entsprechend vom Versammlungsleiter in der Niederschrift über die Versammlung zu dokumentieren.
Achtung: Vollversammlung erforderlich
Dieser Weg steht den Wohnungseigentümern allerdings nur dann offen, wenn tatsächlich sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen. Ansonsten ist der Bestellungsbeschluss nichtig.
Persönliche Vorstellung der Kandidaten
Wie bereits ausgeführt, entspricht der Beschluss über die Bestellung des Verwalters nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor Vergleichsangebote eingeholt und den Wohnungseigentümern zur Prüfung vor Beschlussfassung übermittelt wurden. Dies ist zunächst ausreichend, damit die Wohnungseigentümer den ihnen eingeräumten Ermessensspielraum angemessen ausüben können. Eine persönliche Vorstellung der Verwalterkandidaten in der Eigentümerversammlung ist zusätzlich nicht erforderlich, freilich spricht aber auch nichts dagegen. Ein einzelner Wohnungseigentümer hat jedenfalls keinen Anspruch darauf, dass sich Verwalterkandidaten in der Eigentümerversammlung persönlich vorstellen.
Nichtöffentlichkeitsgrundsatz beachten
Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Die Wohnungseigentümer sollen ihre Willensbildung frei von äußeren Einflüssen herbeiführen können. Ist eine Kandidatenvorstellung beabsichtigt, sollte die Wohnungseigentümerversammlung für den Zeitraum der Vorstellung unterbrochen werden. Haben sich sodann die einzelnen Kandidaten vorgestellt, kann die Versammlung fortgeführt und die Beschlussfassung über die Bestellung erfolgen.
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