Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 2 Bestellung des Verwalters

2.1 Kein Ausschluss der Bestellung

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht möglich ist, wäre wegen eines unzulässigen Eingriffs in den Verwaltungskernbereich des Wohnungseigentums unwirksam.

Auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters erschweren können, sind unwirksam:

• Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.^[1]
• Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer stets einstimmig zu fassen sind, gelten nicht für Beschlüsse über die Bestellung eines Verwalters.^[2]
• Die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, dass der Verwalter stets für 3 Jahre zu bestellen ist, ist unwirksam.^[3]
• Unzulässig sind Regelungen, wonach Dritte über die Bestellung des Verwalters bestimmen sollen.^[4]
• Entsprechendes gilt für Regelungen, wonach ausschließlich Wohnungseigentümer als Verwalter infrage kommen.^[5]

Befugnisse des Verwaltungsbeirats

Grundsätzlich kann weder beschlossen noch vereinbart werden, dass die Bestellung des Verwalters seitens des Verwaltungsbeirats erfolgt. Umstritten ist, ob bei einer Vielzahl von Verwalterkandidaten eine Vorauswahl durch den Verwaltungsbeirat erfolgen kann.^[6]

Abweichendes Stimmprinzip

Unschädlich ist es allerdings, wenn ein vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichendes Stimmprinzip vereinbart ist. Dieses ist dann auch für die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters maßgeblich.^[7] Ist also das Objektprinzip allgemein vereinbart, so erfolgen auch Bestellung sowie Abberufung des Verwalters nach diesem Stimmprinzip. Ist das Wertprinzip vereinbart, erfolgt die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen.

[1] OLG München, Beschluss v. 5.4.2011, 32 Wx 1/11, ZMR 2011, 738.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 27.6.2003, 16 Wx 105/03, NZM 2003, 685.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2007, I-3 Wx 118/07, ZMR 2008, 472.

[4] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995, 271.

[5] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995, 271.

[6] Pro: OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2001, 3 Wx 202/01, ZMR 2002, 213; contra: AG Hamburg-Altona, Urteil v. 16.5.2014, 303a C 22/13, ZMR 2014, 828.

[7] BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10, NJW 2012, 921.

2.2 Anspruch auf Bestellung

Die Bestellung des Verwalters stellte stets ein (ungeschriebenes) Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellt die Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dar. Wegen der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst seit 1.12.2023 anzuwenden.

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung regelt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Diesen kann er mittels Beschlussersetzungsklage durchsetzen, die gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist (siehe Kap. B.IV.1.3), was auch in Zweiergemeinschaften gilt.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 202/21, ZWE 2022, 418; LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.3.2017, 2-13 S 4/17, ZMR 2017, 499.

2.3 Höchstdauer der Bestellung

Im Fall der Erstbestellung des Verwalters nach Begründung des Wohnungseigentums ist die Höchstdauer der Bestellung gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG auf 3 Jahre begrenzt, im Übrigen beträgt sie 5 Jahre. Freilich kann der Verwalter wiederbestellt werden (siehe hierzu Kap. B.I.8.4).

Kauf vom Bauträger

Die Begrenzung der Erstbestellung auf 3 Jahre soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gegen den Bauträger nach §§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB 5 Jahre beträgt (siehe Kap. B.II.3.3.8). Insbesondere bauträgernahe Verwalter sollen unverjährten Ansprüchen der Wohnungseigentümer nicht im Wege stehen, was bei einem Gleichlauf der Verjährung mit der Höchstbestelldauer aber der Fall sein könnte.

2.4 Person des Verwalters

2.4.1 Allgemeine Voraussetzungen

Persönliche Voraussetzungen

Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person handeln.

Keine "Vertreter"-Bestellung möglich

Ein Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann zwar hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein. Er ist aber nichtig, soweit auch ein Vertreter des Verwalters bestellt werden soll.^[1]

Ungeeignet kann ein Verwalter sein, wenn er sich eines Eigentums- oder Vermögensdelikts strafbar gemach...