Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 2.1 Kein Ausschluss der Bestellung

§ 26 Abs. 5 WEG regelt, dass die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird. Stets muss die Möglichkeit der Verwalterbestellung eröffnet sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht möglich ist, wäre wegen eines unzulässigen Eingriffs in den Verwaltungskernbereich des Wohnungseigentums unwirksam.

Auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters erschweren können, sind unwirksam:

• Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.^[1]
• Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer stets einstimmig zu fassen sind, gelten nicht für Beschlüsse über die Bestellung eines Verwalters.^[2]
• Die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, dass der Verwalter stets für 3 Jahre zu bestellen ist, ist unwirksam.^[3]
• Unzulässig sind Regelungen, wonach Dritte über die Bestellung des Verwalters bestimmen sollen.^[4]
• Entsprechendes gilt für Regelungen, wonach ausschließlich Wohnungseigentümer als Verwalter infrage kommen.^[5]

Befugnisse des Verwaltungsbeirats

Grundsätzlich kann weder beschlossen noch vereinbart werden, dass die Bestellung des Verwalters seitens des Verwaltungsbeirats erfolgt. Umstritten ist, ob bei einer Vielzahl von Verwalterkandidaten eine Vorauswahl durch den Verwaltungsbeirat erfolgen kann.^[6]

Abweichendes Stimmprinzip

Unschädlich ist es allerdings, wenn ein vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichendes Stimmprinzip vereinbart ist. Dieses ist dann auch für die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters maßgeblich.^[7] Ist also das Objektprinzip allgemein vereinbart, so erfolgen auch Bestellung sowie Abberufung des Verwalters nach diesem Stimmprinzip. Ist das Wertprinzip vereinbart, erfolgt die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen.

[1] OLG München, Beschluss v. 5.4.2011, 32 Wx 1/11, ZMR 2011 S. 738.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 27.6.2003, 16 Wx 105/03, NZM 2003 S. 685.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2007, I-3 Wx 118/07, ZMR 2008 S. 472.

[4] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995 S. 271.

[5] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995 S. 271.

[6] Pro: OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2001, 3 Wx 202/01, ZMR 2002 S. 213; contra: AG Hamburg-Altona, Urteil v. 16.5.2014, 303a C 22/13, ZMR 2014 S. 828.

[7] BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10, NJW 2012 S. 921.