Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 2.4.1 Allgemeine Voraussetzungen

Persönliche Voraussetzungen

Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person handeln.

Keine "Vertreter"-Bestellung möglich

Ein Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann zwar hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein. Er ist aber nichtig, soweit auch ein Vertreter des Verwalters bestellt werden soll.^[1]

Ungeeignet kann ein Verwalter sein, wenn er sich eines Eigentums- oder Vermögensdelikts strafbar gemacht hat und die Tat im Zusammenhang mit der Berufsausübung verübt wurde.^[2] Allerdings soll eine getilgte Vorstrafe nicht als Argument dienen können, die Bestellung des Verwalters widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.^[3]

Fachliche Anforderungen

Grundsätzlich benötigt der Verwalter keine Ausbildung und keine einschlägigen Kenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung. Nach dem am 1.8.2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter"^[4] wurde zwar eine Gewerbeerlaubnis- und Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter eingeführt sowie eine Verpflichtung zur regelmäßigen Weiterbildung. Allerdings kann Weiterbildung immer nur dann effizient erfolgen, wenn sie auf bestehendem Wissen aufbaut.

Hinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen umschreibt § 34c Abs. 2 GewO lediglich Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist. Dies ist der Fall, wenn es dem Antragsteller an der für den Betrieb erforderlichen Zuverlässigkeit fehlt. Ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann zwar u. a. auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der Verwalter aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen Verwalter tatsächlich an den elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen; das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant.

Zertifizierung ist nicht Erlaubnisvoraussetzung

Zwar entspricht seit dem 1.12.2023 gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG nur noch die Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe ausführlich Einführung, Kap. 1). Die Zertifizierung ist allerdings nicht Voraussetzung für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis. Auch nicht zertifizierte Verwalter dürfen daher Verwaltertätigkeiten entfalten.

Verwaltungserfahrung

Ob neben dem Kriterium der Zertifizierung auch eine gewisse Verwaltungserfahrung weiteres Kriterium der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterbestellung darstellen wird, bleibt abzuwarten. Nach Auffassung des BGH^[5] stellt die Tatsache, dass der neue Wohnungseigentumsverwalter lediglich über Erfahrungen in der Verwaltung eigener Immobilien verfügt, für sich genommen noch keinen wichtigen Grund dar, der gegen seine Bestellung zum Verwalter spricht.

Allerdings kommt es wiederum auf den Einzelfall und hier insbesondere auf die Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft an. So wird durchaus vertreten, dass der Verwalter einer Großanlage ungeeignet ist, wenn er nicht ausreichend praktische Erfahrungen nachweisen kann.^[6]

Finanzielle Anforderungen

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser in finanzieller Hinsicht über ausreichende Sicherheiten verfügt.

Zwar haben Verwalter nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO in der seit 1.8.2018 geltenden Fassung für Versicherungsschutz zu sorgen. Diese Verpflichtung bezieht sich allerdings nur auf eine Berufshaftpflichtversicherung. Umfasst eine solche nicht auch Gebäude- oder Personenschäden, die der Verwalter schuldhaft verursacht, kann sich der Verwalter effektiv nur durch eine zusätzliche Betriebshaftpflichtversicherung absichern (siehe dazu Kap. A.II.3.2). Diese ist aber gesetzlich nicht vorgeschrieben. Insoweit dürfte maßgeblich sein, dass die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann.^[7]

Wie sich die Wohnungseigentümer Gewissheit verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommene Unternehmen diesen Anforderungen genügt, bestimmen sie im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst. Sie sind zum einen nicht stets gezwungen, einen Bonitätsnachweis einzuholen. Bei einem "alteingesessenen" bzw. als "solide" bekannten Unternehmen können sie – gleich welc...