Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.3 Vertragstyp

3.3.1 Geschäftsbesorgung

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag

• dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
• werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht;
• Geschäftsbesorgungselemente im Hinblick auf die Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftsvermögens.

Da die dienst- und geschäftsbesorgungsvertraglichen Elemente überwiegen, kann man den Verwaltervertrag rechtlich als einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter qualifizieren.^[1]

Unentgeltliche Tätigkeit des Verwalters

Sollte der Verwalter ausnahmsweise – etwa als Wohnungseigentümer in einer Kleinanlage – unentgeltlich tätig werden, handelt es sich in aller Regel um ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB. Dies gilt auch dann, wenn der unentgeltlich Tätige zumindest Anspruch auf Aufwendungsersatz hat. Neben den im WEG selbst geregelten Pflichten hat der Verwalter in beiden Fällen sämtliche Pflichten eines Beauftragten nach §§ 662 ff. BGB. Der Beauftragte ist insbesondere

• gemäß § 666 BGB zur Auskunft und Rechenschaft, insbesondere zur Rechnungslegung verpflichtet;
• gemäß § 667 BGB zur Herausgabe dessen verpflichtet, was er zur Ausführung des Verwalteramts erhalten hat und aus der Geschäftsbesorgung erlangt;
• gemäß § 668 BGB zur Verzinsung erhaltener Gelder verpflichtet.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, ZWE 2011, 209.

3.3.2 Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer?

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die GdWE als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Vertragsverhältnis selbst jedoch nicht eingebunden waren und im Rahmen des mit der GdWE bestehenden Vertragsverhältnisses ebenfalls Vertragspflichtverletzungen ausgesetzt waren.^[1]

Zwar besteht das Vertragsverhältnis (selbstverständlich!) weiterhin zwischen dem Verwalter und der GdWE. Da der GdWE jedoch nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und ihr entsprechend § 31 BGB das Handeln des Verwalters als deren Organ zugerechnet wird, kommt als Anspruchsgegnerin für Schadensersatzansprüche nunmehr stets die GdWE infrage. Aus diesem Grund entfaltet der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr zugunsten der Wohnungseigentümer.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17, NJW 2018, 3305; allgemein zu Verträgen mit Schutzwirkung zugunsten Dritter siehe Kap. B.II.1.9.2.

[2] BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24, NJW 2024, 2690.