Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.4 Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen

3.4.1 Grundsätze

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.^[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also in aller Regel der Klauselkontrolle nach den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB.^[2]

Entstehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die GdWE entsteht gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher und besteht somit zunächst aus dem teilenden Eigentümer. Bei diesem handelt es sich in vielen Fällen um den Bauträger, bei dem es sich nicht um einen Verbraucher, sondern einen Unternehmer handelt. Schließt dieser den Verwaltervertrag ab, ist die Annahme, auch in diesem Fall handele es sich um einen Verbrauchervertrag, nicht unproblematisch. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung war, der Verbraucherschutz sei gegeben, da die Gemeinschaft auf den Eintritt von Verbrauchern ausgelegt sei,^[3] kritisieren einzelne Literaturstimmen diese Sichtweise, da sie keine Stütze im Gesetz finde. Weil der Gemeinschaft später Verbraucher beiträten, könnten allerdings die Wertungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen berücksichtigt werden.^[4] Wirkt an der Beschlussfassung bereits ein nach § 8 Abs. 3 WEG "werdender" Wohnungseigentümer mit, dürfte allerdings bereits von einem Verbrauchervertrag ausgegangen werden, wenn es sich bei diesem um einen Verbraucher handelt.

[1] BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13, NJW 2015, 3228.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62; LG Hamburg, Urteil v. 5.11.2014, 318 S 47/14, ZMR 2015, 735; OLG München, Beschluss v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, ZMR 2009, 64.

[3] BT-Drs. 19/18791, S. 43.

[4] MüKoBGB/Zschieschack, WEG § 26 Rn. 72; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 2 Rn. 15; Kap. 9 Rn. 27.

3.4.2 Wann liegen AGB vor?

Nach der Definition des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB versteht man unter AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei – der "Verwender" – der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrags stellt. Dabei spielt es keine Rolle,

• ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde aufgenommen werden,
• welchen Umfang die Bestimmungen haben,
• in welcher Schriftart die Regelungen verfasst sind und
• welche Form der Vertrag hat.

Die gesetzlichen Bestimmungen über AGB erfassen damit vom eigentlichen Vertragstext getrennte Bedingungen und selbstverständlich auch ganze Formularverträge oder nur einzelne Textpassagen.

Gesetzliche Vermutung des Verwenders

Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer, also dem Verwalter, und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucherin gilt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer, also der Verwalter, die AGB gestellt hat. In der Praxis stellt er diese i. d. R. auch ausschließlich.

In aller Regel genügt einmalige Verwendungsabsicht

Daneben muss die mehrfache Verwendung beabsichtigt sein. Eine mehrfache Verwendung liegt dann vor, wenn der Verwalter vorhat, den Vertrag mindestens 3-mal zu verwenden.^[1] Es kommt also auf die Verwendungsabsicht und nicht auf die tatsächliche Verwendung an, sodass von einem Formularvertrag bereits dann auszugehen ist, wenn dieser das erste Mal eingesetzt wird.

Eine einmalige Verwendungsabsicht genügt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB dann, wenn der Verwalter den Vertrag für einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB verwendet, also insbesondere im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaften, die nicht lediglich und ausschließlich aus Unternehmern gemäß § 14 BGB bestehen. Allerdings dürfte anderes anzunehmen sein, wenn es sich um eine Erstbestellung des Verwalters durch den Bauträger handelt. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB würde dann keine Anwendung finden.^[2]

Bedienen sich Verwalter vorgefasster Vertragsformulare, die im Internet – insbesondere über Portale spezialisierter Verlagshäuser oder Verwalterverbände – erhältlich sind, unterliegen die einzelnen Klauseln der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB, selbst wenn der Verwalter lediglich eine einmalige Verwendungsabsicht hat.^[3] Entsprechendes gilt, wenn der Verwalter eine von einem Dritten verfasste Klausel verwendet.^[4] AGB liegen auch dann vor, wenn die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich zwar unterschiedlich gefasst, in ihrem wesentlichen Kerngehalt aber identisch sind.^[5]

Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen

Handschriftliche Verträge/Ergänzungen

Selbst handschriftlich verfasste Verträge können AGB darstellen. Und auch handschriftliche oder maschinenschriftliche Änderungen des Formularvertrags oder Vertragszusätze sprechen nicht gegen den Formularcharakter. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn die Änderung oder der Zusatz im Hinblick auf die konkreten Besonderheiten des Einzelfa...