Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.6 Vergütung

3.6.1 Überblick

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, hat der Verwalter Anspruch auf Vergütung.

Auch ein Eigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.^[1] Da das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter besteht, ist Schuldner der Vergütung allein die GdWE. Soll eine Umlage verursacherbezogener Sonderhonorare erfolgen, so schuldet dennoch die Gemeinschaft das Honorar, kann aber über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für eine exklusive Kostenbelastung des Verursachers in der Jahresabrechnung sorgen.

Wahlrecht

Grundsätzlich hat der Verwalter die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Eine solche Vergütungsregelung erfordert allerdings eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.

Laufende Aufgaben

Bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Um dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB zu genügen, dürfte daher auch eine Aufspaltung der Vergütung für die laufenden Aufgaben in Teilvergütungen nicht infrage kommen.^[2]

Laufende Aufgaben sind insoweit insbesondere die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung nebst Vor- und Nachbereitung sowie die Abwicklung des Zahlungsverkehrs und der Korrespondenz innerhalb der Gemeinschaft und mit außenstehenden Dritten.

Beansprucht der Verwalter hingegen eine Pauschalvergütung "für die ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben", werden zusätzliche Sondervergütungen, die sich im Rahmen des gesetzlich geregelten Pflichtenprogramms des Verwalters bewegen, in aller Regel nicht wirksam zu vereinbaren sein.^[3]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 4.3.2005, 16 Wx 14/05, ZMR 2005, 573.

[2] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988.

[3] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988

3.6.2 Grundvergütung

Höhe

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei § 134 (gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher) dar. Wucher liegt erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.^[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren mit Ausnahme der für den öffentlich geförderten Wohnraum geltenden II. BV nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.

Die Angemessenheit des Verwalterhonorars hängt in erster Linie von der Größe des zu verwaltenden Objekts ab. So wird dem Verwalter allgemein in Kleinanlagen ein höheres Honorar zugebilligt als in Großobjekten. Daneben kommt es weiter entscheidend auch auf zusätzliche Gemeinschaftsanlagen an, wie beispielsweise ein Schwimmbad, eine Sauna oder ggf. gemeinschaftliche Sportanlagen.

Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR brutto zweifellos im Rahmen üblicher Verwalterhonorare.^[2] Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den Verwaltern wählen müssen. Entscheidend ist allein die Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit.^[3] Allerdings soll in einer kleinen Eigentümergemeinschaft allein die Zerstrittenheit der Eigentümer untereinander kein Verwalterhonorar in Höhe von 59 EUR je Einheit rechtfertigen.^[4]

Orientierung: Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung

Anhaltspunkte zur Bemessung einer angemessenen Vergütung können die Angaben über die Höhe der Verwaltungskosten im Sinne der §§ 41 Abs. 2, 26 II. Berechnungsverordnung (II. BV) bieten.

Hiernach dürfen bei Eigentumswohnungen die Ausgaben für die Verwaltung höchstens 275 EUR jährlich betragen. Dies entspricht einem monatlichen Verwalterentgelt von 22,92 EUR pro Einheit. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen gemäß § 26 Abs. 3 II. BV höchstens 30 EUR jährlich angesetzt werden.

Koppelung an den Verbraucherpreisindex

Die II. BV enthält in § 26 Abs. 4 eine an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelte Wertsicherung, die alle 3 Jahre anzupassen ist. Die letzte Anpassung ist zum 1.1.2023 erfolgt.

Seit 1.1.2023 gelten folgende Verwaltungskostenpauschalen:

	Je Eigentumswohnung	410,93 EUR
	Je Garagen- oder Einstellplatz	44,83 EUR

Insoweit ergäbe sich für eine Eigentumswohnung ein monatliches Entgelt in Höhe von 34,24 EUR. Dies darf allerdings nicht zur Grundannahme verführen, das Verwalterhonorar könne generell in dieser Höhe festgesetzt werden. Neben dem Verwalterhonorar fallen regelmäßig weitere Verwaltungskosten an und die II. BV regelt...