Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 5 Abberufung des Verwalters

5.1 Trennungstheorie

Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufungsbeschluss so aus, dass auch die Kündigung des Vertragsverhältnisses vom Beschlussinhalt umfasst ist, wenn keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen^[1] (siehe ausführlich Kap. B.I.8.3.1).

[1] KG Berlin, Beschluss v. 19.7.2004, 24 W 45/04, ZMR 2004, 858.

5.2 Grundsätze

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.^[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.

[1] Von besonderer praktischer Relevanz war dies für Verwalter, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG am 1.12.2020 bereits bestellt waren und deren Abberufung entweder im Verwaltervertrag oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt war. Sowohl entsprechende vertragliche Abreden als auch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entfalten seit 1.12.2020 keine Wirkung mehr, weshalb auch in diesen Fällen der Verwalter jederzeit von seinem Amt abberufen werden konnte.

5.3 Abberufung durch Beschluss

5.3.1 Grundlagen

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbarung ein bestimmtes Mehrheitsquorum geregelt werden. Entsprechende Regelungen wären unwirksam.

Stimmprinzip

§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG regelt das Kopfstimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten. Allgemein anerkannt ist, dass sowohl Bestellung als auch Abberufung des Verwalters nach dem vereinbarten Stimmrecht erfolgen, soweit nicht ohnehin das gesetzliche Kopfprinzip gilt. Ist also das Objektprinzip vereinbart, so erfolgen auch Bestellung und Abberufung des Verwalters nach diesem Stimmprinzip. Ist das Wertprinzip vereinbart, erfolgt die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen.

Grundlose Abberufung: Für 6 Monate Vergütung von 2 Verwaltern

Die Abberufung kann jederzeit erfolgen. Ein wichtiger Grund ist nicht Voraussetzung. Zu berücksichtigen ist hier jedoch, dass der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst 6 Monate nach der Abberufung enden kann und die Wohnungseigentümer in aller Regel nicht nur den amtierenden Verwalter abberufen, sondern auch einen neuen Verwalter bestellen. In diesem Fall hat die Gemeinschaft für die Dauer von 6 Monaten 2 Verwalter zu vergüten. Ob man daher davon ausgehen muss, dass der Verwalter nicht willkürlich abberufen werden kann, sondern ein sachlich nachvollziehbarer Grund – wenn auch kein wichtiger – erforderlich sein dürfte, wird jedenfalls in der juristischen Literatur vereinzelt diskutiert.^[1]

Zertifizierter Verwalter

Ist ein Verwalter nicht zertifiziert, stellt dies jedenfalls einen sachlich nachvollziehbaren Grund für seine Abberufung dar, wenn die Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter bestellen möchten. Findet sich im Übrigen die erforderliche Mehrheit, dürfte im Regelfall ein sachlich nachvollziehbarer Grund anzunehmen sein, denn in der Abberufung dürfte stets eine Unmuts- oder Misstrauenskundgabe liegen.

Abberufung muss dem Verwalter zur Kenntnis gegeben werden

Ebenso wie die Kündigung des Verwaltervertrags dem Verwalter gegenüber ausgesprochen werden muss, muss auch die Abberufung dem Verwalter zur Kenntnis gegeben werden, um die Frist des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG in Lauf zu setzen. Bei der Abberufung handelt es sich nämlich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb das Amt erst mit Zustellung des Abberufungsbeschlusses endet.^[2] Insoweit sollte dem Verwalter mit dem Schreiben auch eine Ausfertigung der Versammlungsniederschrift übersendet werden. Die Abberufungserklärung bedarf selbstverständlich nicht der Zustimmung des Verwalters.^[3] Ist der Verwalter in der Versammlung anwesend, ist von einer Kenntnisnahme auszugehen, sodass diese nicht gesondert mitzuteilen ist.

[1] MüKoBGB/Zschieschack, WEG § 26 Rn. 49.

[2] BGH, Beschluss v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989, 1087.

[3] BayObLG, Beschluss v. 28.1.2003, 2Z BR 126/02, ZMR 2003, 438.

5.3.2 Anfechtung des Abberufungsbeschlusses

Den Beschluss über seine Abberufung kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anfechten. Er kann grundsätzlich nicht mehr Kläger einer Beschlussklage sein, wie § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Dies könnte er nur, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer wäre. Ist dies nicht der Fall, kann er dem Anfechtungskläger als Nebeninterve...