Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 5.5 Folgen der Abberufung

5.5.1 Grundsätze

Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der GdWE befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989, 1087.

5.5.2 Pflicht zur Abrechnung

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr dem Verwalter, sondern der GdWE^[1] (siehe Kap. C.II.2.4). Da der Verwalter aber nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird,^[2] handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.^[3]

Ungeachtet der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechnung zu erstellen, da allein die Energieverbrauchskosten noch nicht feststehen. Er ist demnach weder faktisch noch rechtlich in der Lage, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ist er jedenfalls am 1.1. des Folgejahres nicht mehr im Amt, wird überwiegend angenommen, er müsse, ja könne aus Rechtsgründen nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet sein, vielmehr treffe diese Pflicht nun den Nachfolgeverwalter.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23, NZM 2024, 721.

[2] Siehe § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG.

[3] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, ZMR 2018, 523.

[4] AG Kassel, Urteil v. 11.11.2021, 800 C 1850/21, ZMR 2022, 505; MüKoBGB/Skauradszun, WEG § 28 Rn. 93; BeckOK WEG/Bartholome, 57. Ed. 15.7.2024, WEG § 28 Rn. 50.

5.5.3 Pflicht zur Rechnungslegung

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des BGB über das Auftragsverhältnis besteht nämlich ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, bedarf es einer Spezialregelung im WEG nicht.

Unabhängig davon, ob die Abberufung des Verwalters im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschafts- bzw. Kalenderjahrs erfolgt, ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine solche Verpflichtung unabhängig von einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft.^[1] Auf Grundlage der noch zum alten Recht ergangenen BGH-Rechtsprechung^[2] war zwar aus Gründen der Rechtssicherheit eine entsprechende Beschlussfassung empfehlenswert, nach neuer Rechtslage ist dies aber nicht mehr erforderlich. Als verhaltener Anspruch muss die Rechnungslegung ohnehin gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Es spricht also nichts dagegen – als eine Art "Gedankenstütze" – mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags auch das Verlangen der Wohnungseigentümer nach Rechnungslegung ausdrücklich zu beschließen und dem Verwalter diesen Beschluss bekannt zu machen, wenn er nicht ohnehin als Versammlungsleiter fungiert.

Vollstreckbarer Anspruch

Bei der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Rechnungslegung handelt es sich um eine sog. unvertretbare – also höchstpersönlich zu erbringende – Handlung,^[3] die nach § 888 ZPO zu vollstrecken ist. Das ist damit zu begründen, dass die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht im Allgemeinen Kenntnisse voraussetzt, die nur der Verwalter selbst und nicht auch ein Dritter haben kann. Kommt der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nicht in der gebotenen Art und Weise nach und ist daher die Eigentümergemeinschaft gezwungen, einen Dritten mit der ordnungsgemäßen Erstellung zu beauftragen, so ist der Verwalter hinsichtlich des hierfür entstandenen Aufwands zum Schadensersatz verpflichtet.^[4]

[1] U. a. OLG München, Beschluss v. 20.7.2007, 32 Wx 93/07, ZMR 2007, 814; LG Köln, Urteil v. 15.4.2010, 29 S 175/09, ZMR 2010, 642.

[2] BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16, NJW 2016, 3536.

[3] BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16, NJW 2016, 3536; arg. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 4.4.2022, 539 C 20/20, ZMR 2022, 583.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.11.2002, 3 Wx 194/02, ZMR 2003, 230.

5.5.4 Pflicht zur Unterlagenherausgabe

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter bestellen.

Kein Zurückbehaltungsrecht

Dem Verwalter steht kein Zurückbehaltungsrecht an diesen Unterlagen zu.^[1] Der abberufene Verwalter darf die Verwaltungsunterlagen auch nicht desha...