Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 6.1.3 Eigenständige Befristung

Ist der Vertrag eigenständig befristet, also nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, gewinnt die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG Bedeutung.

Praxis-Beispiel

Vertragsklausel

Der Verwalter wird für die Dauer von 2 Jahren vom 1.1.2023 bis 31.12.2024 bestellt. Der Verwaltervertrag wird ebenfalls für eine Dauer von 2 Jahren bis zum 31.12.2024 abgeschlossen.

Zu differenzieren ist dabei, wie beim Fehlen einer Laufzeitbegrenzung, ob die Abberufung aus wichtigem Grund erfolgt oder ohne diesen.

Abberufung aus wichtigem Grund

Hier gilt das im vorangehenden Kapitel Ausgeführte entsprechend.

Grundlose Abberufung

Bezüglich der Höchstdauer des Verwaltervertrags nach Abberufung des Verwalters kommt es zunächst auf die noch vorhandene Befristungsdauer an, denn nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet er spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Praxis-Beispiel

Vorzeitige Beendigung

Der Verwaltervertrag ist bis zum 31.12.2024 befristet, die Abberufung erfolgt am 30.9.2024.

Der Vertrag endet mit Ablauf des 31.12.2024, also nicht erst nach 6 Monaten, sondern bereits nach Ablauf von 3 Monaten, da er zu diesem Zeitpunkt ohnehin geendet hätte.

Aufschiebend bedingte Abberufung

Unproblematisch ist die Anwendung von § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG stets im Fall der unbedingten Abberufung, also derjenigen mit sofortiger Wirkung. Da das WEMoG die Rechte der Wohnungseigentümer nicht beschränken wollte, kann der Verwalter nach wie vor auch aufschiebend bedingt abberufen werden, also zu einem bestimmten Zeitpunkt nach der Abberufung.^[1]

Praxis-Beispiel

Amtsende in 3 Monaten

Die Wohnungseigentümer beschließen am 21.3.2024 die Abberufung des Verwalters mit Ablauf des 30.6.2024.

Für den Fristenlauf des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG kommt es nun maßgeblich darauf an, ob der 6-Monatszeitraum mit der Beschlussfassung am 21.3.2024 beginnt oder erst mit dem Wirksamwerden der Abberufung, also mit Ablauf des 30.6.2024. Die h. M. stellt auf letztgenannten Zeitpunkt ab.^[2] Die Gegenauffassung^[3] würde zu praxisfremden Ergebnissen führen.

Praxis-Beispiel

Amtsende in 9 Monaten

Die Wohnungseigentümer beschließen am 21.10.2023 die Abberufung des Verwalters mit Ablauf des 30.6.2024.

Würde man auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, würde der Verwaltervertrag am 21.4.2024 enden und der Verwalter würde zur Amtsniederlegung genötigt, wollte er nicht Tätigkeiten ohne Vergütung entfalten. Auch in einem derartigen Fall endet der Vertrag nicht vor dem Wirksamwerden der Abberufung.^[4]

[1] Jennißen/Jennißen, WEG, § 26 Rn. 187; MüKoBGB/Zschieschack, WEG § 26 Rn. 61; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 547; a. A. Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn. 171.

[2] MüKoBGB/Zschieschack, WEG § 26 Rn. 61; Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn. 171.

[3] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 547.

[4] Jennißen/Jennißen, WEG, § 26 Rn. 187.