Betriebskosten: Ist ein Hausmeister-Notdienst umlegbar?

Leitsatz der Redaktion

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Damit hat der Vermieter diese Kosten zu tragen.

Das Problem

Vermieterin und Mieter einer Wohnung sind sich nicht darüber einig, wer die Kosten einer sog. "Notdienstpauschale" für den Hausmeister zu tragen hat. Diese Pauschale erhielt der Hausmeister für seine Notdienstbereitschaft bei Störungen wie Stromausfall, Ausfall der Heizung oder Wasserrohrbrüchen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten. Der Vermieter hatte diese Kosten jedenfalls in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Die Mieter sind nicht bereit, diese Kosten zu tragen, da es sich hierbei ihrer Meinung nach um nicht umlagefähige Betriebskosten handelt.

Entscheidung: Notdienste sind nicht umlagefähig

Die Mieter müssen den auf sie umgelegten Anteil der Notdienstpauschale nicht zahlen. Bei diesen Kosten handelt es sich um keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.

Kosten für typische Hausmeister-Arbeiten sind umlagefähig

Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Dies sind zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, zum anderen die Kosten, die durch die typische Hausmeister-Aufgabe, im Mietobjekt für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, verursacht werden.

Typisch für diese Aufgaben ist, dass sie routinemäßig in bestimmten Intervallen durchgeführt werden. Zu denken ist an die Kontrolle, ob Rettungs- oder Fluchtwege frei sind, Außentüren ordnungsgemäß schließen und nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert, haustechnische Anlagen in Ordnung sind, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden usw. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hausmeisters hauptsächlich die Einhaltung der Hausordnung, wie z.B. Erledigung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes und Einhaltung der Ruhezeiten.

Mit einer Notdienstpauschale werden hingegen Tätigkeiten abgegolten, die nicht dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind, sondern der Grundstücksverwaltung. Es geht dabei nicht um allgemeine Kontroll- oder Überwachungstätigkeiten, sondern um die Aufnahme von Störungsmeldungen und das Beauftragen erforderlicher Reparaturen. Dies sind Verwaltungstätigkeiten, die tagsüber vom Vermieter bzw. Verwalter erbracht werden. Damit handelt es sich um keine umlagefähigen Betriebskosten.

Ausnahme: Rufbereitschaft für Aufzüge

Eine Ausnahme gibt es dann aber doch. Und zwar, wenn es um die Überwachung von Aufzügen geht. Denn dies ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich benannt. Hintergrund ist, dass es hinsichtlich der Sicherheit von Aufzügen besondere Vorschriften gelten, die Vermieter beachten müssen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19