Ablesetermine richtig durchführen
Ablesetermin ankündigen
Obgleich § 6 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV von einem "Ergebnis der Ablesung" spricht, das "dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden soll", fehlt es an einer gesetzlichen Ausgestaltung des Ablesevorgangs.
Erforderlich ist, dass der Mieter so rechtzeitig über den Termin unterrichtet wird, dass er gegebenenfalls auch für seine Vertretung sorgen kann.[1]
Die "Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Warmwasserkostenverteilung e. V." sehen eine Ankündigungsfrist von mindestens 10 Tagen vor.[2] Mit 10 bis 12 Tagen sollte also gerechnet werden.
Ablesetermin bekannt geben
Wie der Ablesetermin bekannt gegeben wird, hängt vom Einzelfall ab (Größe des Hauses, Anzahl der Mieter, Erfahrungen aus der Vergangenheit). Möglich sind alle Formen der Kenntnisnahme:
- Brief an den jeweiligen Nutzer auf postalischem Weg
- Brief an den jeweiligen Nutzer mittels Einwurf in den Briefkasten
- Aushang im Treppenhaus
- Telefonische Ankündigung
Der Aushang bzw. das Anschreiben sollte folgende Inhalte haben:
- Tag und die Uhrzeit der Ablesung; bei größeren Anlagen genügt die Angabe eines Zeitrahmens
- Name, Anschrift und Telefonnummer des Ablesers bzw. der Abrechnungsfirma
- Hinweise für den Nutzer zu den Ablesemöglichkeiten der Erfassungsgeräte und zum Wechsel der Kontrollfarbe bei Verdunstern[3]
Nach den "Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Warmwasserkostenverteilung e. V." (a. a. O.) sind 2 Ablesetermine im Abstand von mindestens 14 Tagen durchzuführen:
Zitat
Sind Nutzeinheiten beim angekündigten 1. Ablesetermin nicht zugänglich und wurde keine individuelle Terminabstimmung vorgenommen, wird im Abstand von ca. 10 Tagen eine 2. Ablesung angesetzt. Dieser 2. Ablesetermin kann auch nach 17.00 Uhr vereinbart werden.
In die Ankündigung für die Zweitablesung ist deutlich sichtbar sinngemäß folgender Hinweis aufzunehmen: "Wenn Sie diesen Termin nicht einhalten können, vereinbaren Sie bis zum ______ einen erneuten Ablesetermin. Andernfalls muss Ihr Verbrauch geschätzt werden."
Ein Mieter bzw. Nutzer verletzt die Duldungspflicht nur, wenn er rechtzeitig über 2 Ablesetermine informiert worden ist und diese Termine schuldhaft nicht wahrgenommen hat.
2 Ablesetermine sind notwendig und angemessen
Das LG München I hält die Durchführung von 2 Ableseterminen ohne Kostenpflicht des 2. Termins für notwendig und angemessen.
Eine abweichende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach der Mieter verpflichtet ist, bereits für den 2. Termin die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand zu tragen, ist unwirksam.[4]
Eine Umlage der Kosten für den 2. Termin in der Abrechnung des Mieters ist aber dann gerechtfertigt, wenn der Mieter aus Gründen, die von ihm zu vertreten sind, die ursprünglich vorgesehene Ablesung nicht ermöglicht hat. Dies gilt insbesondere, wenn der anwesende Mieter nicht öffnet oder schon zuvor den Zutritt verweigert hat.
Die Kosten einer 2. Ablesung können formularvertraglich auf den Mieter übertragen werden. Allerdings muss die betreffende Klausel die Pflicht zur Kostenübernahme ausdrücklich davon abhängig machen, dass der Mieter/Nutzer das Nichteinhalten des ursprünglichen Termins zu vertreten hat.
Mietvertrag: Klausel zur Kostenübernahme der 2. Ablesung
"Wird aus vom Mieter zu vertretenden Gründen ein 2. Termin zur Ablesung der Heizungsverbrauchswerte erforderlich, der vom Vermieter mit einer Frist von mindestens 10 Tagen zuvor anzukündigen ist, trägt der Mieter die hierfür anfallenden angemessenen Kosten."[5]
Was tun, wenn der Mieter die Ablesung verweigert?
Wenn der Mieter zu jeweils angekündigten Ableseterminen die Tür nicht öffnet, können die Heizkosten geschätzt werden.
"Zwingender Grund"
§ 9a HeizkostenV gibt dem Vermieter die Möglichkeit, den Verbrauch an Heizung oder Warmwasser zu schätzen, wenn der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
Unter den Begriff der "zwingenden Gründe" fällt dabei auch die Verweigerung des Mieters, die Heizkosten ablesen zu können.
Das AG Brandenburg sieht in der Nichtermöglichung des Ablesens einen zwingenden Grund, auch wenn dieser nicht ausdrücklich in § 9a HeizkostenV erwähnt wird.[6]
Zwingende Gründe sind auch solche, die die gleichen Folgen wie ein Geräteausfall nach sich ziehen, bei denen also die Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist. Hierzu zählt sowohl die verweigerte als auch die tatsächlich nicht durchgeführte Ablesung.
Verschulden
Weitere Voraussetzung für eine Schätzung ist, dass den Mieter ein Verschulden trifft. In solchen Fällen ist der Vermieter so zu stellen, als wäre die Erfassung korrekt durchgeführt worden. Den Mieter trifft eine Duldungspflicht, die Geräte ablesen zu lassen. Lässt der Mieter 3 Ablesetermine trotz jeweils angemessener Vorankündigungsfrist fruchtlos verstreichen, stellt dieses Verhalten einen hartnäckigen Vertragsverstoß dar.
Schätzung
Die Ermittlung des Verbrauchs kann dabei auf 2 Arten erfolgen:
- Die Ve...
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