1 Leitsatz
Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Anderenfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss; es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
2 Normenkette
3 Das Problem
Entsprechend der Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abzurechnen, muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dazu gehört z. B. auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale abgegolten sein sollen, abredewidrig abgerechnet habe. Der Mieter muss dem Vermieter deshalb innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne in der Abrechnung enthaltene Betriebskosten mit der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sind und somit in der Abrechnung nicht angesetzt werden dürfen (so bereits BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 148/10). Gleiches gilt für Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können, z. B. Kosten der Verwaltung und Instandhaltung.
4 Die Entscheidung
Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des LG Berlin, wenn der Mieter der Auffassung ist, der Vermieter hätte gegen den gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) verstoßen, d. h. nicht mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gehandelt, z. B. einen zu teuren Anbieter bei den Hausmeister- oder Gartenpflegekosten ausgewählt oder eine Versicherung mit zu hohen Prämien abgeschlossen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
5 Entscheidung
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