Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.4 Erläuterung der Abrechnung

Hinweis

Keine Erläuterung erforderlich

Kostenpositionen (z. B. "Heizung/Warm-/Kalt- und Abwasser") müssen auch nicht in der Abrechnung selbst erläutert werden, wenn sie aufgrund der Bezugnahme auf die Abrechnung des Versorgers gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sind.^[1]

Hinweis

CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe beteiligen. Sie müssen gem. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung sowie die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Wie das Gebäude klassifiziert werden kann, erfahren Sie in folgender Infografik:

Infographic

Der Anspruch des Mieters auf Erläuterung der Abrechnung geht auch nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muss dieser eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen.

Praxis-Beispiel

Berechnungsformeln nach HeizkostenV

Dies bedeutet, dass der Abrechnende nicht verpflichtet ist, dem Mieter in der Abrechnung die Berechnungsformeln der Heizkostenverordnung zu erläutern (z. B. warum für die Erwärmung von 1 m³ Wasser von 10 °C auf 60 °C ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist) oder den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzuteilen, wenn z. B. der Gasverbrauch nicht in m³, sondern in kWh ausgewiesen wird.^[2]

Ferner kann der Mieter vom Vermieter grundsätzlich keine Erklärung über einen hohen Heizkostenverbrauch verlangen. Bei einem überdurchschnittlichen Verbrauch ist i. d. R. davon auszugehen, dass dieser auf die Heizgewohnheiten des Mieters zurückzuführen ist.^[3]

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B.

• im Mietvertrag,
• in einer vorausgegangenen Abrechnung oder
• auf Nachfrage des Mieters.^[4]

Diese Grundsätze gelten auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Daher liegt auch hier kein formeller Mangel vor, wenn sich aus der Abrechnung z. B. nicht ergibt, wie die zugrunde gelegten Flächen ermittelt und berechnet worden sind oder sich einzelne Angaben wie z. B. der Umlageschlüssel erst aus dem Mietvertrag oder beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135.

[3] LG Berlin, Beschluss v. 21.4.2008, 67 S 43/08.

[4] BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, WuM 2010 S. 627.

[5] BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20.