Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.6 Leistungs- oder Abflussprinzip?

Die Frage, ob der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen muss oder ob er auch nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen darf, war bislang heftig umstritten.

Beim Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen, unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden. Beim Leistungsprinzip dürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.

Praxis-Beispiel

Abfluss- und Leistungsprinzip

Eine Versicherungsprämie (z. B. für die Feuerversicherung) für den Zeitraum vom 1.10. bis 30.9. des Folgejahrs ist im Voraus jeweils am 1.10. d. J. zur Zahlung fällig. Am 1.10.2019 (für 1.10.2019 bis 30.9.2020) betrug die Prämie 300 EUR. Ab 1.10.2020 (für 1.10.2020 bis 30.9.2021) hat sich die Prämie auf 350 EUR erhöht.

• Beim Abflussprinzip kann in der Abrechnung des Kalenderjahrs 2020 die neue erhöhte, am 1.10.2020 fällige Prämie von 350 EUR angesetzt werden, da diese im Jahr 2020 gezahlt wurde.
• Beim Leistungsprinzip muss differenziert werden: Für den Zeitraum 1.1.2020 bis 30.9.2020 muss noch die alte Prämie anteilig angesetzt werden. Die neue erhöhte Prämie darf anteilig nur für den Zeitraum 1.10.2020 bis 31.12.2020 angesetzt werden.

Gleiches gilt für sämtliche anderen Betriebskostenpositionen (z. B. Wasser, Abwasser, Kaminkehrer), bei denen sich Abrechnungs- und Verbrauchs-/Leistungszeitraum nicht decken; so z. B. auch für Zahlungen, die der Verwalter noch am Ende eines Kalenderjahrs im Voraus für das nachfolgende Kalenderjahr gezahlt hat.

Entgegen der Auffassung der überwiegenden Zahl der Mietgerichte hat der BGH mit Urteil vom 20.2.2008^[1] entschieden, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen und die Kosten in Rechnung stellen darf, mit denen er vom Leistungserbringer bzw. vom Verwalter im Abrechnungszeitraum belastet worden ist.

Praxis-Beispiel

Wasserverbrauch des Vorjahres

Der Vermieter darf die an einen Wasserversorger geleisteten Zahlungen anteilig auf den Mieter umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch des Vorjahrs bestimmt waren.

Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nämlich nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegen wollte.

Der Vermieter muss somit nicht den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von den schutzwürdigen Interessen des Mieters auch nicht gefordert.

Offengelassen hat der BGH die Frage, ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen (z. B. bei einem Mieterwechsel) nach Treu und Glauben /(§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen.^[2]

Anders ist die Rechtslage bei der Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten. Da nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den in der Heizkostenabrechnung ansetzbaren Heizkosten nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe gehören, dürfen nur die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden ("Leistungsprinzip"), nicht aber die vom Vermieter z. B. an das Energieversorgungsunternehmen oder den Öllieferanten gezahlten Kosten.

Achtung

Nur die verbrauchten Brennstoffe abrechnen

Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist daher im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung nicht zulässig.^[3]

Eine Heizkostenabrechnung ist daher inhaltlich fehlerhaft, wenn in ihr nicht die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe umgelegt worden sind, sondern die Kosten des am Ende des Abrechnungszeitraums nachgetankten Brennstoffs.^[4]

Der Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung ist mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig, wenn der Vermieter die Heizkosten nach Auszug des Mieters während des Abrechnungszeitraums (hier: 31.3.) nur nach der Gradtagstabelle ermittelt hat, anstatt die nach § 9b Abs. 1 HeizkostenV erforderliche Zwischenablesung vornehmen zu lassen.^[5]

[1] VIII ZR 49/07, WuM 2008 S. 223.

[2] BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, WuM 2008 S. 223.

[3] BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11.

[4] BGH, Beschluss v. 14.2.2012, VIII ZR 260/11, GE 2012 S. 823.

[5] AG Offenbach, Urteil v. 24.4.2003, 350 C 424/02, ZMR 2005 S. 960.