Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 5 Umfang der Rechnungslegungspflicht

Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich im Einzelfall nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Dabei rechtfertigt es die Größe des Mietobjekts allein nicht, den Vermieter teilweise von Abrechnungspflichten freizustellen.^[1] Jedoch verstößt es in verfassungswidriger Weise gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG, wenn an die Nebenkostenabrechnung überspannte Anforderungen gestellt und dem Vermieter damit die Verfolgung seiner Ansprüche unzumutbar erschwert wird.^[2]

Hat der Mieter über einen längeren Zeitraum (hier: 5 Jahre) Abrechnungen des Vermieters nicht moniert, obwohl diese nicht den gesetzlichen Anforderungen an die Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit genügen, kann er später keine Einwendungen gegen die Berechnungsweise und Form der Abrechnung mehr geltend machen.^[3]

Hinweis

Abrechnung durch WE-Verwalter

Bei Abrechnung von Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung ist der Vermieter berechtigt, den Mieter auf die Abrechnung des Verwalters zu verweisen, wenn diese den Anforderungen des § 259 BGB genügt.^[4]

[1] OLG Schleswig, RE v. 4.10.1990, 4 RE-Miet 1/88.

[2] BVerfG, Beschluss v. 3.12.1993, 1 BvR 551/93, DWW 1994 S. 246.

[3] LG Münster, Urteil v. 31.7.2003, 8 S 82/03, NJW-RR 2004 S. 443; a. A. LG Essen, Urteil v. 7.9.1990, 1 S 336/90, WuM 1991 S. 121, wonach die Hinnahme fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit den Mieter nicht bindet und daher insbesondere nicht zu einem Verzicht des Mieters auf eine nachvollziehbare Abrechnung führt.

[4] LG Düsseldorf, Urteil v. 30.1.1990, 24 S 280/89, WuM 1990 S. 201 = DWW 1990 S. 207.

5.1 Einsichtsrecht des Mieters

5.1.1 Überlassung von Kopien

Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Abrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z. B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Ferner können dem Mieter mögliche Unklarheiten in einem Gespräch sofort erläutert werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter auf dessen Anforderung stets Belegkopien überlassen müsste.

Wichtig

Wenn Einsichtnahme unzumutbar ist

Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt daher nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.^[1]

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter in der Vergangenheit Kopien übersandt hat. Eine solche "Gefälligkeit" begründet keine vertragliche Verpflichtung für die Zukunft.^[2]

Der Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege verlangen. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Als Originale gelten allerdings nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind. In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) jedoch in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprotokollen schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB dabei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zulasten des Vermieters.^[3]

Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind, und diese vorlegen. Behauptet der Vermieter, er könne überhaupt keine Originalbelege mehr vorlegen, weil diese eingescannt und danach vernichtet worden seien, muss er dies im Bestreitensfall beweisen.^[4]

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters auf die Originalunterlagen erstreckt, kann bestehen, wenn der Vermieter auf ein papierloses Büro umgestellt hat und Rechnungen in einer solchen elektronischen Form vorliegen, die vom Finanzamt akzeptiert wird. Allerdings muss sich der Mieter auch in diesem Fall nur dann auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist, d. h., wenn aufgrund von technischen und administrativen Hürden in den internen Arbeitsabläufen eine Verfälschung praktisch ausgeschlossen werden kann.^[5]

[1] BGH, Urteile v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006 S. 200 und v. 13.9.2006, VIII ZR 105/06, WuM 2006 S. 616.

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