Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.3 Bei preisgebundenem Wohnraum

Anders als bei einer frei finanzierten Wohnung kann der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum auch über die in der vereinbarten Miete enthaltenen Betriebskosten abrechnen. Die hierfür notwendige Änderung der Mietstruktur (z. B. von einer Brutto- bzw. Teilbruttomiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung) kann durchgeführt werden, solange die Preisbindung noch nicht beendet ist.^[1]

Bei preisgebundenem Wohnraum sind für bestimmte Betriebskostenarten die Abrechnungsmaßstäbe gesetzlich vorgeschrieben:

[1] BGH, Urteil v. 16.3.2011, VIII ZR 121/10, WuM 2011, 280.

1.3.1 Konkrete Vorgaben

Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage dürfen nur nach dem Brennstoffverbrauch umgelegt werden (§ 23 Abs. 2 NMV).

Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse dürfen nur zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten angeschlossen wurden (§ 24a Abs. 2 NMV).

Die Kosten der Einrichtungen für Wäschepflege dürfen nur auf die Benutzer der Einrichtungen umgelegt werden (§ 25 Abs. 2 NMV). Die Kosten der Müllbeseitigung sind gem. § 22a NMV nach einem Maßstab, der der unterschiedlichen Müllverursachung durch die Wohnparteien Rechnung trägt oder nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen.

Die Kosten der Wasserversorgung (§ 21 NMV) sind zwingend nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen, wenn alle Wohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgerüstet sind. Eine Abrechnung nach den Wohnflächen ist nur zulässig, wenn nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgerüstet sind. Dies ist insbesondere für Bundesländer von Bedeutung, in denen die Landesbauordnungen den Einbau von Wasserzählern für jede Wohnung vorschreiben (z. B. Hamburg). Eine solche Verpflichtung kann jedoch nicht bundesgesetzlich, sondern nur durch die Länder geregelt werden.

Die Kosten der Entwässerung sind mit dem für die Kosten der Wasserversorgung anzuwendenden Maßstab, d. h. nach dem Frischwassermaßstab, umzulegen (§ 21 Abs. 3 Satz 2 NMV). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungen im Gebäude mit Wasseruhren des Wasserversorgungsunternehmens, dessen Kunden die einzelnen Mieter sind, ausgestattet sind.^[1]

[1] AG Köln, Urteil v. 1.8.2007, 203 C 175/07, WuM 2008, 222.

1.3.2 Weitere Regelungen

Im Übrigen besteht bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen (§ 20 Abs. 2 NMV).

Die Kosten des Betriebs von Aufzügen (§ 24 NMV) und des Breitbandkabelnetzes, ausgenommen der Grundgebühren (§ 24a NMV), dürfen auch nach anderem, einvernehmlich mit allen Mietern einheitlich festgelegten Umlagemaßstab verteilt werden.

Bei den Kosten des Aufzugs kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden (§ 24 Abs. 2 NMV).

Für die Umlegung der Heizungs- und Warmwasserkosten findet die Heizkostenverordnung Anwendung (§ 22 Abs. 1 NMV). Liegt eine Ausnahme nach § 11 der HeizkostenV vor, ist § 22 Abs. 2 NMV zu beachten.