Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten (Änderung der Mietstruktur) nur im Einvernehmen mit dem Mieter möglich ist.
Änderungsvorbehalt vereinbaren
Anders ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag in einer zusätzlichen Vereinbarung die (einseitige) Befugnis des Vermieters enthält, eine (Teil)Inklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen umzuwandeln. Bei einem solchen zulässigen Änderungsvorbehalt genügt es, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung Bezug zu nehmen, um die vom Mieter jetzt zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betriebskosten in ausreichend transparenter Weise zu bestimmen.[1]
Wird jedoch ein Mieter, der vertraglich nur zur Zahlung eines kleinen Teils der tatsächlich anfallenden Betriebskosten verpflichtet ist (Teilinklusivmiete), allein durch ein Schreiben des Vermieters – ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung – dazu veranlasst, einer Umstellung auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf sämtliche Betriebskosten (gem. der Betriebskostenverordnung) zuzustimmen, kann der Mieter diese Zustimmung wegen arglistiger Täuschung[2] anfechten. Das setzt voraus, dass ihm in dem Schreiben des Vermieters vorgespiegelt wurde, die geänderte Mietstruktur wäre nicht nur "zeitgemäß", sondern für ihn auch in jedem Fall günstiger, und das Schreiben auch keinen Hinweis auf mögliche Risiken der Mietstrukturumstellung (Nachzahlung von Betriebskosten) enthält.[3]
2.1 Bei frei finanziertem Wohnraum
Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler.
Einseitige Erklärung des Vermieters möglich
Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung (in Textform) von einer Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung solcher Betriebskosten überzugehen.
Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so muss diese entsprechend herabgesetzt werden.
Das Recht des Vermieters gem. § 556a Abs. 2 BGB, durch einseitige Erklärung von einer vereinbarten Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen, besteht auch bei Mietverhältnissen, die vor Inkrafttreten des § 556a BGB am 1.9.2001 begründet worden sind.[1]
Umstellung auf verbrauchsabhängige Müllentsorgung
Die Kosten der Müllbeseitigung kann der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen, indem er anstelle des vorhandenen Müllcontainers einzelne Restmüllbehälter den Mietparteien bedarfsgerecht zur Verfügung stellt. Dabei kann der Vermieter den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem er den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmt.
Da § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB den Vermieter berechtigt, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, verursachungsabhängige Betriebskosten zu 100 % nach der erfassten Verursachung umzulegen. Der Vermieter darf in gewissem Umfang auch verursachungsunabhängige Kostenbestandteile, z. B. einen pauschalen Festanteil in die Umlage einbeziehen.
Dementsprechend ist es bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung zulässig, eine feste Mindestmüllmenge in angemessenem Umfang anzusetzen (hier: 10 l Restmüll pro Woche bei einem 2-Personen-Haushalt). Eine solche Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen.[2]
Die Erklärung des Vermieters über die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig und wirkt nur für die Zukunft. Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, da die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig ist und nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und den gegebenen Umständen korrekturbedürftig sein kann.[3]
Die Möglichkeit der einseitigen Umstellung durch den Vermieter auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer besteht nicht mehr. Allerdings blei...
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