Betriebskostenabrechnung – Vorsicht bei Zusammenfassung von Kosten!

1 Leitsatz

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist unzulässig – unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.

2 Normenkette

§ 556 Abs. 1 BGB; § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV

3 Das Problem

Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf eines sachlichen Grundes. Sie ist nur ausnahmsweise zulässig, z. B. darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 BetrKV) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist, d. h. die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 340/08, WuM 2009 S. 516). Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen "Wasserversorgung/Strom", "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung", "Hausmeister/Gebäudereinigung" und "Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege" mangels Vorliegen eines sachlichen Grundes unzulässig. Gleiches gilt für die Zusammenfassung der Positionen "Grundsteuer" und "Straßenreinigung" als "städtische Abgaben", da dies dem Mieter gerade nicht die Nachprüfung erlaubt, ob die in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde (BGH, Beschluss v. 24.1.2017, VIII ZR 285/15).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem Urteil des AG Hamburg bei Ausweisung einer Sammelposition, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden ist. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Vielmehr muss dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht möglich sein. Notwendig, aber ausreichend ist, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in die dafür vorgesehenen Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Formell unwirksam ist dementsprechend die Abrechnung einer Position "Hausstrom", da nach § 2 Nr. 11 BetrKV nur die Stromkosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" kann indes auch andere Kostenarten enthalten, z. B. den Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Eine solche Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig.

5 Entscheidung

AG Hamburg, Urteil v. 3.3.2022, 48 C 320/20, ZMR 2022 S. 556