Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 8.2 Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die ab 1.1.2004 geltende Neufassung stellt damit klar, dass auch maschinelle Müllbeseitigungsanlagen sowie Berechnungs- und Aufteilungskosten umlagefähig sind.

Hinweis

Kosten eines Müllschluckers

Die Kosten eines Müllschluckers sind umlagefähig, sofern den Mietern die Nutzung aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Unerheblich ist, ob der Mieter die ihm vertraglich zustehende Leistung auch tatsächlich nutzt.^[1]

[1] KG Berlin, Urteil v. 4.7.2005, 8 U 13/05, WuM 2005, 774.

8.2.1 Laufender Anfall der Kosten ist entscheidend

Umlagefähig sind jedoch nur solche Kosten, die zur Beseitigung des Mülls laufend entstehen, wobei diese Kosten jedoch weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anzufallen brauchen. Daher zählen zu den Kosten der Müllabfuhr auch Kosten für das Abfahren von Sperrmüll, wenn diese laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insofern kann der Mieter nicht einwenden, der Müll wäre von Dritten unberechtigt abgestellt worden, da Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung gehören, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.^[1] Kosten der Sperrmüllabfuhr sind daher auch dann umlagefähig, wenn sie nicht jährlich entstehen.^[2]

Gleiches gilt für das vorgeschriebene Überprüfen der Wertstofftrennung sowie das ggf. notwendige Nachsortieren des Müllaufkommens. Eine ordnungsgemäße Wertstofftrennung entspricht heute auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft. Ein Ergebnis, wonach der Vermieter für das pflichtwidrige Verhalten der Mieter haften soll, wäre im Ergebnis nicht sachgerecht, da insofern bereits die Betriebskostenverordnung selbst in § 2 Nr. 8 und 10 BetrKV die Wertentscheidung "Haftungsgemeinschaft Mieter" getroffen hat, wonach auch Reinigungs- und Pflegekosten als umlagefähig bezeichnet werden, die nicht selten deshalb anfallen, weil Teile der Mieterschaft sich pflichtwidrig verhalten haben z. B. durch Verschmutzung von Hausfluren, Plätzen und Gärten.^[3]

Umlagefähig sind auch Kosten für die Beseitigung von Gartenabfällen oder Verbrennungsrückständen aus koksbetriebenen Zentralheizungen.

[1] BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII 137/09.

[2] LG Berlin, Urteil v. 17.9.2010, 63 S 54/10, GE 2010, 1742.

[3] AG Frankenthal, Urteil v. 15.2.2019, 3a C 288/18.

8.2.2 Einmalige Kosten wie z. B. Abfuhr von Bauschutt

Nicht zu den Kosten der Müllabfuhr zählen dagegen diejenigen Kosten, die nur einmalig oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehen (z. B. die Beseitigung von Bauschutt). Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnungsmietvertrag ist unwirksam.^[1]

Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, da die Parteien bei Vereinbarung der Umlage von Abfallgebühren regelmäßig das Vorhandensein eines Abfallbehältnisses als selbstverständlich voraussetzen.^[2]

[1] AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 20.11.2008, 6 C 107/08, GE 2009, 57.

[2] LG Neuruppin, Urteil v. 23.1.2003, 4 S 241/02, WuM 2003, 153.

8.2.3 Müllmarken

In verschiedenen Gemeinden werden die Gebühren der Müllabfuhr in Form sog. "Müllmarken" erhoben, die der Benutzer erwerben muss. In diesem Fall liegen keine Betriebskosten vor, da die Kosten nicht dem Eigentümer entstehen, sondern vom Mieter üblicherweise außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

Praxis-Tipp

Zurückgelassener Sperrmüll

Die Kosten für die Beseitigung des Sperrmülls, den unbekannte Mieter im Lauf der Zeit, z. B. im Keller oder auf dem Grundstück des vermieteten Grundstücks hinterlassen haben, kann der Vermieter auf die Gesamtheit der Mieter umlegen.^[1]

[1] AG Köln, Urteil v. 13.6.1997, 205 C 620/96, WuM 1999, 551; a. A. LG Siegen, Urteil v. 23.4.1992, 3 S 43/92, WuM 1992, 630, wonach Hausmeisterkosten, die durch Beseitigung von Sperrmüll neben dem Müllcontainer entstehen, nicht auf sämtliche Mieter umgelegt werden können.

8.2.4 Nachsortieren von Sperrmüll

Dagegen können Kosten für das Nachsortieren des Mülls, die dadurch entstehen, dass manche Mieter ihren Abfall nicht getrennt in die hierfür vorgesehenen Behältnisse entsorgen, nicht auf sämtliche Mieter im Haus umgelegt werden. In diesem Fall sei es Sache des Vermieters, den bzw. diejenigen Mieter ausfindig zu machen, welche die Mülltrennung missachtet haben.^[1]

Bietet das Abfallentsorgungsunternehmen bei Mülltrennung einen günstigeren Tarif an, muss der Vermieter nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit auch die entsprechenden Mülltonnen aufstellen.^[2]

Kann Biomüll im eigenen Garten kompostiert werden, muss der Vermieter notfalls auf den Wunsch der Mieter einen entsprechenden Antrag stellen.^[3]

Die Kosten eines sog. Müllmanagements, d. h. die Kosten eines ext...