Betriebspflicht (Gewerberaummiete) / 7 Gewerberaummiete: Betriebspflicht in Corona-Zeiten

Angesichts der Corona-Pandemie stellt sich die Frage, inwieweit für den Mieter eine Ausnahme von der Betriebspflicht besteht.

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass gem. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die vereinbarte Miete weiterhin zu bezahlen. Auch unverschuldete Umsatzeinbrüche und die Tatsache, dass er den vereinbarten Betrag nicht mehr aufbringen kann, befreien ihn nicht von der Verpflichtung zur Mietzahlung. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters ist ein sog. Beschaffungsrisiko i. S. d. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das heißt, der Mieter bleibt selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordneten Betriebsschließung die Umsätze komplett wegfallen.

Auch eine Mietminderung wegen coronabedingter Schließung kommt grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Mietzinszahlungspflicht kann gem. § 536 Abs. 1 BGB eingeschränkt oder sogar ganz aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Eine Mietminderung im Zusammenhang mit Corona käme daher nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was nach gegenwärtigem Wissensstand wohl ausgeschlossen sein dürfte.

Ein konkreter Bezug zum Mietobjekt fehlt aber in jedem Fall, wenn eine die Allgemeinheit treffende Regelung, wie z. B. eine Ausgangssperre oder die Anweisung, etwaige Sozialkontakte einzuschränken, Grund für den Umsatzrückgang ist. Umsatzeinbußen, soweit diese nicht auf einen tatsächlich vorhandenen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen nämlich zu keiner Mietminderung. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei Gewerberaummietverhältnissen auch die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit das typische Risiko des gewerblichen Mieters.

Es stellt sich aber die Frage, ob der Mieter jedenfalls dann, wenn ihm behördlicherseits der Betrieb seines Geschäfts untersagt wird, Minderungsansprüche geltend machen kann. Dies wird für den Fall bejaht, soweit die behördliche Auflage oder Genehmigungsuntersagung an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft. Andere gesetzgeberische Maßnahmen fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters/Mieters. Dies trifft auch auf eine coronabedingte Betriebsuntersagung zu. Die Untersagung erfolgt ja gerade nicht, weil die angemieteten Räume nicht oder jedenfalls nicht zu dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck genutzt werden dürfen, sondern weil durch den mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters einhergehenden Publikumsverkehr der Coronavirus weiterverbreitet werden kann und die Allgemeinheit davor geschützt werden soll.

Die Anordnung der Betriebseinstellung durch die Behörden stellt aber in jedem Fall keinen Verstoß des Mieters gegen die Betriebspflicht dar. Wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie einstellen muss, wäre die Erfüllung der Verpflichtung, also der Betriebspflicht, rechtswidrig und kann daher vom Mieter nicht verlangt werden.