Anpassung des Mietzinses auch bei mittelbaren Corona-Auswirkungen

Das OLG Frankfurt hat in einem Grundsatzurteil die Voraussetzungen für den Wegfall der Geschäftsgrundlage für mittelbar von staatlichen Beschränkungsmaßnahmen im Rahmen der Bekämpfung der Corona-Pandemie betroffene Unternehmen und einen daraus gegebenenfalls folgenden Anspruch auf Herabsetzung des monatlichen Mietzinses definiert.

Auftragseinbruch nach Corona- Beschränkungen

Gegenstand des vom OLG entschiedenen Rechtsstreits war der Mietvertrag über vom Kläger gemietete Gewerbeflächen für ein Reinigungsunternehmen für Textilien in Frankfurt am Main. Die Geschäftssituation des Betriebs verschlechterte sich rapide, nachdem seit März 2020 infolge staatlicher Corona-Beschränkungen Gastronomiebetriebe schlossen, Veranstaltungen ausfielen und - wahrscheinlich auch als Folge der Kontaktbeschränkungen - die Zahl der Aufträge für die Reinigung von Textilien erheblich einbrach.

Klage des Vermieters auf Ausgleich des Mietrückstandes

Angesichts der Verschlechterung der Geschäftssituation überwies das Reinigungsunternehmen in der Zeit April bis Juli 2020 keine Miete. Nachdem die Mahnungen des Vermieters zur Mietzahlung keinen Erfolg brachten, klagte dieser gegen das Unternehmen auf Zahlung des Mietrückstandes.

Corona-Beschränkungen allein begründen kein Recht zur Mietminderung

Die Zahlungsklage des Vermieters hatte sowohl erstinstanzlich vor dem LG als auch in zweiter Instanz vor dem OLG Erfolg. Beide Gerichte kamen zu dem Ergebnis, dass die staatlichen Beschränkungsmaßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie für das beklagte Unternehmen nicht das Recht begründeten, die Mietzahlungen einzustellen.

Corona-Beschränkungen können die Geschäftsgrundlage mittelbar stören

Das OLG stellte klar, dass die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die Folgen der coronabedingten Beschränkungen schwerwiegend gestört wurde. Es sei hinreichend wahrscheinlich, dass die behördlichen Corona-Anordnungen, insbesondere die Schließung von Gastronomie- und Hotelbetrieben, sich negativ auf den Geschäftsbetrieb des beklagten Reinigungsunternehmens ausgewirkt hätten. Die Betroffenheit werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Reinigungsbetrieb nicht unmittelbar Adressat von Schließungsmaßnahmen gewesen sei. Der Ausfall sowohl geschäftlicher als auch privater Veranstaltungen, die Tätigkeit vieler Beschäftigte im Home-Office seien offensichtlich kausal für den deutlich geringeren Bedarf an Reinigungsleistungen in dieser Zeit.

Objektive Voraussetzungen für Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt

Das OLG konzedierte darüber hinaus, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Pandemie und deren Folgen nicht voraussehen konnten. Hätten sie diese vorausgesehen, so hätten sie nach Auffassung des Senats wahrscheinlich eine zeitweise Herabsetzung des monatlichen Mietzinses oder zumindest eine Stundung für die betreffenden Zeiträume vereinbart. Damit seien die objektiven Voraussetzungen für die Feststellung einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage gegeben.

Subjektive Voraussetzungen nicht hinreichend dargelegt

Nach Auffassung des OLG fehlt es allerdings an den subjektiven Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietzinses. Eine Änderung des Mietvertrages aufgrund der objektiv gegebenen Störung der Geschäftsgrundlage hätte das beklagte Unternehmen nur dann verlangen können, wenn ihm das Festhalten an der bisherigen Miethöhe nicht zugemutet werden könne. Umstände für das Fehlen dieser Zumutbarkeit habe die Beklagte nicht hinreichend dargelegt.

Umfang der Darlegungslast zur Zumutbarkeit

Nach der Rechtsauslegung des OLG hätte die Beklagte zur Feststellung der Unzumutbarkeit darlegen müssen,

• wie sich die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs infolge der Corona-Pandemie verändert hat,
• welche Maßnahmen das Unternehmen zur Einsparung an Kosten (Personal) getroffen hat,
• in welcher Höhe es möglicherweise Hilfen vom Staat erhalten hat,
• ob es solche beantragt hat,
• gegebenenfalls warum ist es dies nicht getan hat, sowie
• die zu erwartende hypothetische finanzielle Entwicklung des Unternehmens im Falle des Nichteintritts der Corona-Pandemie.

Darlegungslast im konkreten Fall nicht erfüllt

Aufgrund der fehlenden Darlegungen konnte das OLG nicht feststellen, dass für das beklagte Unternehmen das Festhalten an den ursprünglichen Vertragsbedingungen unzumutbar gewesen wäre. Mit dieser Begründung hat das OLG die erstinstanzliche Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses bestätigt und die Revision der Beklagten zurückgewiesen.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 18.2.2022, 2 U 138/21)

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