BGH: Berücksichtigung einer Türnische bei der Wohnfläche ... / 4 Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Mehr als 10 % Wohnflächenabweichung ist ein Mangel

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser führt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Eine weitere Maßtoleranz besteht im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht.

Für die Frage, ob die Wohnung im vorliegenden Fall mangelhaft ist, kommt es daher darauf an, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muss oder nicht.

Wohnflächenverordnung ist Grundlage der Wohnflächenberechnung

Der Begriff der "Wohnfläche" ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum gelten. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich.

Damit ist die Wohnfläche hier anhand der bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln.

Was ist eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung?

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben Türnischen bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung außer Betracht. Es kommt somit darauf an, ob die beiden Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer als Türnischen einzuordnen sind.

Eine Türnische im Sinne der genannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Es kommt nicht darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Das ist bei einer Wandöffnung, die den Durchgang zwischen 2 Zimmern ermöglicht, grundsätzlich nicht der Fall. Die Grundfläche einer solchen Öffnung hat keinen eigenen Wohnwert, weil sie einer Nutzung zu Wohnzwecken nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.

Der Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei Öffnungen nebeneinander gibt, schließt für sich genommen nicht aus, die beiden Öffnungen oder auch nur eine der beiden als Türnischen einzuordnen.

Auf das tatsächliche Nutzungsverhalten des konkreten Mieters kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter in die Öffnung etwa ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände dort hingestellt hat.

Die Öffnungen in der Wand könnten aber dann nicht mehr als Türnischen anzusehen sein, wenn sie wesentlich größer als eine übliche Tür wären; der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs könnte anders als einer Türnische ein eigener Wohnwert zukommen, sodass diese bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen wäre.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der Rechtsauffassung des BGH erneut beurteilen, ob es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht.