Zusammenfassung
Ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer einer Immobilie tätig ist ("Doppelmakler"), kann nur unter strengen Voraussetzungen von beiden Seiten eine Provision fordern. Wichtige Fragen zur Doppeltätigkeit hat der BGH nun geklärt.
1 Das Problem
Ein Immobilienmakler verlangt vom Käufer einer Doppelhaushälfte die Zahlung von Maklerprovision.
Der Verkäufer hatte den Makler mit dem Verkauf beauftragt. Der Makler erstellte ein Exposé, das einen Hinweis auf die jeweils vom Verkäufer und Käufer zu zahlende Maklercourtage in Höhe von 3,57 % des Verkaufspreises enthielt.
Der Käufer und der Makler hatten einen Kaufinteressent-/Maklervertrag geschlossen, in dem die Provision für den Erwerbsfall mit 3,57 % festgelegt wurde und der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Hinweis auf die Zulässigkeit einer Doppelmaklertätigkeit enthielt. Kurz darauf erwarb der Käufer die Immobilie zu einem Kaufpreis von 1,28 Mio. EUR. Daraufhin stellte der Makler dem Käufer für die Vermittlung eine Maklercourtage von 45.700 EUR in Rechnung.
Der Käufer weigerte sich zu zahlen und forderte den Makler auf, ihm nachzuweisen, dass alle Vorgaben nach §§ 656a, 656b, 656c und 656d BGB erfüllt seien. Zudem verlangte er die Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrags.
Der Makler teilte dem Käufer das Datum des Abschlusses des Maklervertrags mit der Verkäuferseite, Provisionssatz, Rechnungsstellung und Geldeingang mit. Diesbezügliche Unterlagen legte er allerdings nicht vor.
2 Die Entscheidung
Ein Makler muss für Transparenz sorgen: Dem Makler steht ein Provisionsanspruch gegen den Käufer zu. Allerdings kann der Käufer bis zur Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrags ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Die Klage des Maklers ist daher derzeit unbegründet.
Sukzessive Doppelbeauftragung ist zulässig
Der mit dem Käufer geschlossene Maklervertrag ist nicht deshalb unwirksam, weil sich der Makler erst vom Verkäufer und danach vom Käufer eine Provision hat versprechen lassen.
Ein Makler kann sich – sofern der Käufer wie hier ein Verbraucher ist – von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn nur in der Weise versprechen lassen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten (sog. Halbteilungsgrundsatz). Das ergibt sich aus § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Weicht der Vertrag hiervon ab, ist er unwirksam.
Die Beauftragung durch beide Parteien kann auch in der Weise erfolgen, dass der Makler zunächst mit einer Partei des Hauptvertrags eine Provision in Höhe der Hälfte der intendierten Gesamtprovision vereinbart und anschließend mit der anderen Partei eine Provision in Höhe der restlichen Hälfte. Nicht erforderlich ist, dass die volle Provision bereits mit dem ersten Vertragspartner vereinbart wird und sich dann der zweite Vertragspartner verpflichtet, die Hälfte hiervon zu übernehmen.
Dem Käufer war auch aus dem Exposé und dem Maklervertrag bekannt, dass der Makler für beide Seiten tätig war, sodass der Provisionsanspruch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt ist.
Makler muss Auskunft geben und anderen Maklervertrag vorlegen
Gegen den Anspruch auf Zahlung der Provision kann der Käufer ein Zurückbehaltungsrecht einwenden.
Zunächst stand dem Käufer gegen den Makler ein Anspruch auf Auskunft über das Bestehen eines Maklervertrags mit dem Verkäufer bezüglich desselben Erwerbsobjekts und ergänzend über die Höhe des sich daraus ergebenden Provisionsanspruchs zu. Ein Auskunftsanspruch ist zwar für den Fall der Doppelbeauftragung gemäß § 656c BGB nicht ausdrücklich vorgesehen, anders als gemäß § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB im Fall der anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei, die kein Vertragsverhältnis zum Makler hat. Ein Auskunftsanspruch ergibt sich aber aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.
Um der gesetzgeberischen Intention, den Verbraucher als Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor einer vollständigen Abwälzung der Maklerkosten auf ihn zu schützen, praktische Wirkung zu verleihen, ist der Käufer darauf angewiesen, zu erfahren, ob der Verkäufer tatsächlich seinerseits verpflichtet ist, 50 % des insgesamt zu entrichtenden Maklerlohns zu zahlen. Der Makler kann eine solche Auskunft unschwer erteilen, und auch Belange des Datenschutzes sind in der Regel nicht tangiert, weil das betreffende Objekt und alle am Geschäft Beteiligten ohnehin bekannt sind.
Der Auskunftsanspruch ist hier allerdings durch Erfüllung erloschen, da der Makler die geforderten Auskünfte erteilt hat.
Zusätzlich zu dem Anspruch auf Auskunft steht dem Käufer aber ein Anspruch auf Vorlage des mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrags zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 810 Fall 2 BGB. Bestand und Höhe der Provisionspflicht des Käufers hängen über § 656 Abs. 1 BGB von den Vereinbarungen ab, die der Makler mit dem Verkäufer getroffen hat. Der Käufer kann daher zum Nachweis dieser Vereinbarungen Einsicht in den Vertrag zwischen Verkäufer und Makler verlangen.
Der Anspruch des Käufers...