Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz? – Käufer trägt Beweislast

Seit dem 23.12.2020 gilt für die Maklerprovision der sogenannte Halbteilungsgrundsatz: Gemäß § 656c Abs. 1 BGB kann ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, vom Käufer nur dann einen Lohn verlangen, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die Courtage in gleicher Höhe zu zahlen.

Wer hat die Beweislast, wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mutmaßlich gegen § 656c Abs. 1 BGB verstoßen hat? Im vorliegenden Fall vor dem Landgericht (LG) Münster mussten die Käufer (Kläger) einer Immobilie darlegen und den Beweis dazu antreten, dass die Beklagte (Makler) die Provision ohne Rechtsgrund vereinnahmt hat. Die Klage wurde abgewiesen.

(LG Münster, Urteil v. 15.12.2022 – 8 O 212/22)

Kauf eines mit einem Haus bebauten Grundstücks

Die Kläger erwarben im Zuge eines notariellen Grundstückskaufvertrags vom 24.9.2021 von einem Herrn F ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Herr F als Verkäufer hatte zuvor den verklagten Makler beauftragt, Kaufinteressenten für sein Objekt zu finden.

Im Verlauf der Bemühungen des Maklers kam es im September 2021 zu einem provisionspflichtigen Maklervertrag. Nach dem Verkauf an die Kläger stellte der Makler seine Provision in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises in Rechnung, welche die Kläger auch zunächst bezahlten. Einige Monate später forderten die Kläger als Käufer den Makler auf, nachzuweisen, dass auch der Verkäufer eine Provision in Höhe von 3,57 Prozent gezahlt habe.

Daraufhin versicherte der Makler den Käufern, dass der Verkäufer die gleiche Provision gezahlt habe und auch keine Erlassabrede vereinbart wurde; aus Datenschutzgründen könnten aber keine weiteren Unterlagen vorgelegt werden. Die Käufer verklagten den Makler daher auf Rückzahlung der Provision.

Rückforderung Maklerlohn: Darlegungs- und Beweislast

Das LG Münster hat sich mit Urteil mit der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage befasst, wen die Darlegungs- und Beweislast im Falle der Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c Abs. 1 BGB (Anspruch bei Tätigkeit für beide Parteien) trifft. Nach Ansicht des Gerichts liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nicht bei dem Makler, sondern beim Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

Auch eine Pflicht zur Urkundenvorlegung im Rahmen eines Auskunftsanspruchs des Kunden gegenüber dem Makler besteht nach Ansicht des LG Münster nicht. Denn selbst wenn man einen solchen Auskunftsanspruch bejaht, kann daraus nicht zusätzlich ein Belegvorlageanspruch wie bei einer Rechenschaftspflicht (§ 259 Abs. 1 BGB) konstruiert werden.

Die Kläger hätten hier den Makler, einen Mitarbeiter des Maklers oder den Verkäufer als Zeugen benennen können, dass der Maklerlohn nicht in gleicher Höhe gezahlt oder aber dem Verkäufer erlassen wurde. Diese Zeugen hätten dann vor Gericht als Zeugen vernommen werden können und dann wahrheitsgemäß vor Gericht Auskunft darüber geben müssen, ob eine Provision in gleicher Höhe vereinbart, gezahlt und nicht erlassen wurde.

Das haben die klagenden Käufer im Prozess nicht getan, sodass sie den Beweis nicht führen konnten, dass der Verkäufer die Provision nicht gezahlt hat. Die Klage auf Rückforderung der Provision wurde daher abgewiesen.

Praxishinweis: Hat der Makler nur Glück gehabt?

Wer jemandem Geld zahlt, um damit eine Leistungspflicht zu erfüllen, und nachträglich das Geld zurückfordert, weil die Leistungspflicht in Wahrheit nicht bestanden habe, muss darlegen und beweisen, woher sich dies ergibt: Er muss den fehlenden Rechtsgrund für die Leistung belegen.

Hätten die Kläger den Verkäufer als Zeugen für die Behauptung vom Gericht vernehmen lassen, dass dieser gar keine oder weniger Provision gezahlt habe, und dieser hätte ausgesagt, dass er weniger oder gar keine Provision gezahlt hat, hätte der Prozess auch anders ausgehen können.

Entschieden ist nun aber, dass der Käufer die Beweislast trägt und der Makler sich auf das bloße Bestreiten zurückziehen darf. Unterlagen müssen nicht vorgelegt werden. Anders wäre dies natürlich im außergerichtlichen Bereich gewesen, denn dann kann der Käufer seine Provisionszahlung zurückhalten, bis der Makler nachweist, dass der Auftraggeber des Maklers seiner Zahlungspflicht tatsächlich nachgekommen ist (BT-Drs. 19/15827, S. 33).

Das Urteil ist vorab in der Ausgabe 04/2023 des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft" erschienen. Lesen Sie das gesamte Heft auch in der Immobilienwirtschaft-App.