BGH Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.

Normenkette

BGB § 133 B, § 157 C, § 305b

Verfahrensgang

OLG Dresden (Urteil vom 05.07.2019; Aktenzeichen 5 U 36/19)

LG Chemnitz (Entscheidung vom 26.11.2018; Aktenzeichen 4 O 1253/16)

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des OLG Dresden vom 5.7.2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin

1. die Beklagte zur Zahlung von 37.668,49 EUR nebst Zinsen verurteilt,

2. die Erledigung der Zahlungsanträge des Klägers i.H.v. insgesamt 3.176,17 EUR festgestellt und

3. die Beklagte zur Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.242,84 EUR nebst Zinsen verurteilt

worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das OLG zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Parteien streiten um restliche Mietforderungen aus dem Zeitraum von April 2016 bis Mai 2017 und dabei darum, ob die Miete wegen verschiedener Mängel der Mietsache gemindert ist.

Rz. 2

Die Beklagte mietete von dem Kläger Geschäftsräume in der ersten Etage eines historischen Postgebäudes zu einer monatlichen Miete von 4.592,67 EUR zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 1.803,77 EUR. Der Mietvertrag vom 30.7.2015 hat auszugsweise den folgenden Inhalt:

"§ 2 Mietzweck Die Vermietung erfolgt zum Betrieb einer Tagespflegeeinrichtung. § 3 Zustand der Mieträume Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen (...). (...) § 14 Sonstiges 1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. 2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden."

Rz. 3

Die Räume wurden der Beklagten im April 2016 überlassen, die seither in den Räumlichkeiten eine Tagespflegeeinrichtung betreibt. Sie behauptete verschiedene Mängel des Mietobjekts und zahlte zu keinem Zeitpunkt die vollständige Miete.

Rz. 4

Der Kläger hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 42.993,93 EUR nebst Zinsen und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe weiterer 1.358,86 EUR nebst Zinsen in Anspruch genommen. Daneben hat der Kläger Unterlassungs- und Feststellungsansprüche geltend gemacht. Das LG hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Hiergegen hat sich die Beklagte mit der Berufung gewendet. Der Kläger hat sich der Berufung angeschlossen, weil das LG über seine - im Revisionsverfahren nicht mehr relevanten - Unterlassungs- bzw. Feststellungsanträge nicht entschieden habe. In der Berufungsinstanz hat der Kläger seine Zahlungsansprüche wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife bei den Betriebskosten i.H.v. 3.343,34 EUR in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt. Das OLG hat der Beklagten darüber hinaus eine Mietminderung von 5 % zugestanden. Unter Berücksichtigung dieser Minderungsquote hat es dem Kläger rückständige Miete i.H.v. 37.668,49 EUR nebst Zinsen zuerkannt, die Erledigung der Hauptsache wegen der abrechnungsreifen (geminderten) Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 3.176,17 EUR festgestellt und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.242,84 EUR nebst Zinsen zugesprochen. Gegen die diesbezügliche Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Rz. 6

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Der Beklagten sei für den Zeitraum von April 2016 bis Mai 2017 eine Mietminderung i.H.v. 5 % wegen einer durch die Einfachverglasung im "Besucherbad" hervorgerufenen "thermischen Unbehaglichkeit" in den Wintermonaten zuzubilligen. Weitere von der Beklagten geltend gemachte Mängel der Mieträume - Mietflächenabweichung, Schimmelbildung, hinderliche Türschwellen, Risse an den Wänden, unverschlossene Fugen, fehlende Schrauben an den Türbeschlägen, Brandschutzmängel - seien entweder nicht vorhanden, nicht bewiesen oder unerheblich. Soweit nach Übergabe der Mieträume von dem Kläger noch restliche Sanierungsarbeiten im Objekt durchgeführt worden seien, seien die dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen durch die vom Kläger freiwillig zugestandene Mietminderung für die Monate April und Mai 2016 angemessen abgegolten worden. Abgesehen von den Besonderheiten im Besucherbad stelle die durchgehende Einfachverglasung der Mieträume grundsätzlich keinen Mangel dar. Nach dem schriftlichen Mietvertrag sei eine Doppelverglasung nicht vereinbart. Dies lasse sich auch nicht aus der Vereinbarung herleiten, dass der Vermieter die Räume "frisch renoviert" zu übergeben habe. Denn einen historischen Altbau "frisch" zu "renovieren" bedeute keine umfassende "Sanierung" in "Neubauqualität". Es gebe insoweit auch keine gesetzlichen Anforderungen für Tagespflegeeinrichtungen. Soweit die Beklagte unter Zeugenbeweisantritt behauptet habe, der Kläger habe vor Vertragsschluss mündlich eine weitere Verglasung vor den Fenstern versprochen, habe diese Zusage keinen Eingang in den Mietvertrag gefunden. Vielmehr hätten die Parteien in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags bestätigt, dass mündliche Nebenabreden zum Vertrag nicht bestünden. Selbst wenn es eine solche Zusage gegeben hätte, wäre sie deswegen nicht Vertragsbestandteil geworden und würde den Kläger nicht binden. Im Übrigen habe die Beklagte nicht vorgetragen, wann konkret der Kläger eine solche Zusage gemacht haben soll.

II.

Rz. 7

Dies hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine weitergehende Mietminderung wegen der Einfachverglasung der gesamten Mieträume nicht verneint werden. Mit Recht wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass sich aus § 3 Satz 1 des Mietvertrags ("Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen") selbst unter Berücksichtigung von mündlichen Absprachen vor Vertragsschluss keine Verpflichtung des Vermieters ergeben könne, die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn mit einer zusätzlichen Verglasung auszustatten.

Rz. 8

1. Das Berufungsgericht geht in Übereinstimmung mit den Parteien ersichtlich davon aus, dass die Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags auf einer individualvertraglichen Abrede der Parteien beruht. Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung darauf, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht, weil beispielsweise wesentliches Auslegungsmaterial unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften außer Acht gelassen worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 8.4.2020 - XII ZR 120/18 - NZM 2020, 507 Rz. 16 m.w.N.). Auch in Anbetracht dieses eingeschränkten Überprüfungsmaßstabs wird die angefochtene Entscheidung den rechtlichen Anforderungen an die Vertragsauslegung nicht gerecht.

Rz. 9

a) Bei der Auslegung sind in erster Linie der Wortlaut der Erklärung und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 23.9.2020 - XII ZR 86/18 WuM 2021, 27, Rz. 22 m.w.N.). Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass eine frische Renovierung begrifflich eindeutig von einer Sanierung in Neubauqualität abzugrenzen sei und die Vereinbarung deshalb die zusätzliche Verglasung der einfachverglasten Altbaufenster nicht umfassen könne. Unabhängig davon, ob diese Beurteilung zutrifft, wird dabei allerdings schon der Wortlaut der streitigen Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags nicht vollständig ausgeschöpft, der mit dem Zusatz "wie abgesprochen" gerade auf vorvertragliche Absprachen zwischen den Parteien Bezug nimmt. Diesem vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Zusatz ist - wie die Revision zu Recht geltend macht - zumindest eine Andeutung dahingehend zu entnehmen, dass den im Rahmen der vertragsanbahnenden Verhandlungen getroffenen mündlichen Absprachen eine gewisse Relevanz für die Beurteilung der Frage zukommt, was die Parteien bei Abschluss des schriftlichen Vertrags unter "frisch renoviert" verstanden haben.

Rz. 10

b) Im Übrigen würde selbst ein vermeintlich klarer und eindeutiger Wortlaut der Erklärung keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände bilden (vgl. BGH, Urt. v. 18.4.2018 - XII ZR 76/17 - NZM 2018, 601 Rz. 36 m.w.N.; v. 15.10.2014 - XII ZR 111/12 - GmbHR 2015, 200 Rz. 50 m.w.N.; BGH Beschl. v. 10.9.2020 - I ZR 237/19 - K&R 2021, 61 Rz. 13). Zu den auslegungsrelevanten Gesamtumständen, die einen Rückschluss auf den Inhalt einer Erklärung ermöglichen, gehören insb. die Absprachen der Vertragsparteien im Rahmen der vertragsanbahnenden Verhandlungen (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2001 - XII ZR 281/99 NJW 2002, 1260, 1261 m.w.N.; BGH, Urt. v. 23.2.1987 - II ZR 183/86 NJW 1987, 2437, 2438 f. m.w.N.). Vor diesem Hintergrund konnte das - im Revisionsverfahren als wahr zu unterstellende - Vorbringen der Beklagten, der Kläger habe ihr vor Vertragsschluss zugesagt, dass sämtliche Fenster wie in seinem privaten Wohnumfeld mit einer zusätzlichen Verglasung ausgestaltet und im Übrigen vollständig aufgearbeitet werden sollten, bei der Auslegung von § 3 Satz 1 des Mietvertrags grundsätzlich nicht außer Betracht gelassen werden.

Rz. 11

c) Freilich können die außerhalb der Urkunde liegenden Begleitumstände in der Zeit bis zum Vertragsschluss ihre Auslegungsrelevanz wieder verlieren. Dies gilt grundsätzlich auch für vorvertragliche Absprachen, wenn festgestellt werden kann, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrags nicht mehr an ihnen festhalten wollen. Eine solche Annahme lässt sich hier entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung jedoch nicht aus der Klausel in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags herleiten, nach der mündliche Nebenabreden nicht bestehen.

Rz. 12

aa) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Klausel unter § 14 Nr. 1 des vom Kläger gestellten Mietvertrags von den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist. Die Frage nach dem Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. § 305 BGB ist im Berufungsverfahren - wenn auch bezüglich einer anderen Klausel des Vertragswerks - streitig gewesen. Für die Revision ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der betreffenden Regelung um eine Formularklausel handelt; es kommt darauf aber nicht einmal entscheidend an.

Rz. 13

bb) Denn sog. Vollständigkeitsklauseln ("Mündliche Nebenabreden bestehen nicht", "Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen", "Mündliche Nebenabreden existieren nicht") richten sich - gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind - auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält. In der Rechtsprechung des BGH ist geklärt, dass solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben, jedoch dem Vertragspartner, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, die Führung des Gegenbeweises offenlassen (vgl. zu AGB: BGH, Urt. v. 14.10.1999 - III ZR 203/98 NJW 2000, 207 f.; v. 19.6.1985 - VIII ZR 238/84 NJW 1985, 2329, 2330 f. m.w.N.; vgl. auch Guhling in Guhling/Günter Gewerberaummiete 2. Aufl., § 305b BGB Rz. 14; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 7 Rz. 167; vgl. zu Individualvereinbarungen: BGH, Urt. v. 29.10.1999 - , NJW-RR 2000, 273, 274 f.). Einer Vollständigkeitsklausel wie in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags kann demgegenüber keine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden und auch sonst nicht entnommen werden, dass die Absprachen der Parteien aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen keine Geltung mehr beanspruchen dürften. Als AGB wäre eine dies bezweckende Formularklausel mit Blick auf §§ 305b, 307, 309 Nr. 12 BGB ohnehin unwirksam (vgl. OLG Frankfurt Urt. v. 30.11.2011 - 12 U 136/10 - juris Rz. 19; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 7 Rz. 167; BeckOGK/Lehmann-Richter [Stand: 1.12.2020] § 305b BGB Rz. 31; BeckOGK/Zschieschack [Stand: 1.9.2020] § 307 BGB Schriftformklausel Rz. 59).

Rz. 14

cc) Es ist eine davon zu unterscheidende Frage, ob bereits aus dem Umstand, dass die Parteien eine Vollständigkeitsklausel - sei es als Individualvereinbarung, sei es als AGB - in den schriftlichen Vertrag aufgenommen haben, auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden kann, mit Abschluss des schriftlichen Vertrags von bestimmten mündlichen Absprachen aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen abrücken zu wollen. Auch für eine solche Würdigung wird aber in aller Regel kein Raum sein, weil die Vertragsparteien mit einer Vollständigkeitsklausel nur eine Tatsache bestätigen, aber nicht ihrem Willen Ausdruck verleihen wollen, vorvertraglichen Absprachen schlechthin die Wirksamkeit zu nehmen. Ob ausnahmsweise etwas anderes gelten kann, wenn der Regelungsgegenstand der vorvertraglichen Absprache im schriftlichen Vertragstext überhaupt nicht behandelt wird und dies nach den besonderen Umständen des Einzelfalls durch den von der vorvertraglichen Zusage begünstigten Vertragspartner nur so verstanden werden kann, dass sich der andere Teil mit Abschluss des Vertrags von dieser Zusage wieder lösen will (vgl. BAG NZA 2017, 502 Rz. 86 ff.), braucht nicht weiter erörtert zu werden. Denn so liegt der Fall hier schon deshalb nicht, weil § 3 Satz 1 des Mietvertrags durch die Wendung "frisch renoviert wie abgesprochen" bereits eine Andeutung dahingehend enthält, dass sich die Parteien bei Abschluss des schriftlichen Vertrags von vorvertraglichen mündlichen Absprachen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht distanzieren wollten.

Rz. 15

d) Auch sonst vermag die Revisionserwiderung keine Umstände aufzuzeigen, die es rechtfertigen könnten, vorvertragliche Zusagen des Klägers zur Doppelverglasung der Fenster des Mietobjekts als unbeachtlich anzusehen.

Rz. 16

aa) Die (einfache) Schriftformklausel in § 14 Nr. 2 des Mietvertrags dürfte nur nachträgliche Abreden erfassen, was sich daraus erschließt, dass die Parteien einerseits in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags eine tatsächliche Vermutung dafür aufgestellt haben, dass mündliche Abreden vor oder während des Vertragsschlusses nicht getroffen worden seien und andererseits eine "Änderung oder Ergänzung des Vertrags" schon begrifflich voraussetzt, dass es zuvor bereits zu einem originären Vertragsschluss gekommen ist (vgl. BAG NZA 2017, 502 Rz. 89).

Rz. 17

bb) Die von der Revisionserwiderung weiter in Bezug genommene Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH, wonach eine Beschreibung bestimmter Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB führt, wenn diese in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden hat (vgl. BGHZ 207, 349 = NJW 2016, 1815 Rz. 15 ff.), wird durch die Besonderheiten bei der Auslegung von für ihre Wirksamkeit beurkundungsbedürftigen Verträgen geprägt, um die es hier nicht geht.

Rz. 18

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht mit der Hilfsbegründung als richtig. Das Berufungsgericht durfte - wie die Revision zutreffend rügt - das Vorbringen der Beklagten bezüglich der Zusage einer weiteren Verglasung der Fenster nicht mangels hinreichender Substantiierung zurückweisen, weil die Beklagte nicht vorgetragen habe, wann konkret der Kläger diese Zusage gemacht haben soll.

Rz. 19

a) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Das Gericht muss anhand des Parteivortrags beurteilen können, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen, kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden (vgl. BGH Beschlüsse v. 21.10.2014 - VIII ZR 34/14 NJW-RR 2015, 910 Rz. 21 m.w.N.; v. 11.5.2010 - VIII ZR 212/07, NJW-RR 2010, 1217 Rz. 11 m.w.N.).

Rz. 20

b) Gemessen daran durfte der Zeugenbeweisantritt auf Vernehmung des Architekten J. nicht unberücksichtigt bleiben. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung musste die Beklagte bei ihrem (Gegen-)Beweisantritt nicht näher konkretisieren, zu welchem Zeitpunkt und bei welcher Gelegenheit der Kläger vor Vertragsschluss eine zusätzliche Verglasung der Fenster des Mietobjekts zugesagt haben soll. Denn die Angabe von Einzelheiten zum Zeitpunkt und zum Ablauf bestimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese Einzelheiten für die Rechtsfolge der unter Beweis gestellten Haupttatsache - hier: die Zusicherung eines bestimmten Zustands der Mietsache - nicht entscheidend sind. Es ist vielmehr Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme den benannten Zeugen nach Einzelheiten zu befragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen.

III.

Rz. 21

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben und ist deshalb im Umfang der Anfechtung gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Die Sache ist nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil der Senat den Mietvertrag nicht selbst auslegen kann und die Sache daher nicht i.S.d. § 563 Abs. 3 ZPO zur Endentscheidung reif ist. Das Berufungsgericht hat keine tatsächlichen Feststellungen zu der von der Beklagten behaupteten Zusage einer zusätzlichen Verglasung der Fenster getroffen. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht zugleich Gelegenheit, sich mit dem weiteren Vorbringen der Revision zur angeblichen Zusage eines Dachterrassenausbaus zu befassen.