BGH Urteil vom 04.02.2004 - XII ZR 301/01 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

a) Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwaltungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrages mit einer Gemeinde).

b) Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i. S. v. § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.

Normenkette

ZPO § 322; SachsAnhGemeindeO § 100 Abs. 1

Verfahrensgang

OLG Naumburg (Urteil vom 23.10.2001)

LG Magdeburg (Urteil vom 06.06.2001)

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des OLG Naumburg v. 23.10.2001 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des LG Magdeburg v. 6.6.2001 wird zurückgewiesen.

Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revision auferlegt.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger macht rückständige und künftige Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis geltend.

Er vermietete mit schriftlichem Vertrag v. 10./16.6.1997 ein bebautes Grundstück in N. mit einer Gesamtgröße von 12.600 m2 zu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM bis 30.5.2022 an die beklagte Gemeinde zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Im September 2000 reichte diese den Mietvertrag bei der Kommunalaufsichtsbehörde zur Genehmigung ein. Mit bestandskräftig gewordener Verfügung v. 16.10.2000 versagte der Landkreis O. als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde die Genehmigung. Der Entscheidungssatz lautet:

"Die am 19.9.2000, hier eingegangen am 15.9.2000, beantragte Genehmigung des Mietvertrages über das Grundstück M. in N. zwischen der Gemeinde N. und Herrn R. B. v. 10.6.1997/16.6.1997 wird versagt."

In der Begründung wird ausgeführt, es handele sich um ein kreditähnliches Geschäft, das gem. § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt (GO LSA) der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde bedürfe. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der Abschluss des Vertrages nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Einklang stehe. Die Beklagte, die die Miete zunächst seit 1997 gezahlt hatte, stellte daraufhin im Dezember 2000 ihre Zahlungen ein.

Das LG hat der auf Zahlung eines Mietrückstandes von 30.000 DM nebst Zinsen und eines laufenden monatlichen Mietzinses von 5.000 DM bis zum Jahre 2022 gerichteten Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das OLG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Senat angenommenen Revision.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung.

1. Das OLG hat ausgeführt, mit dem LG sei davon auszugehen, dass die Frage, ob die Versagungsverfügung rechtmäßig sei, insbesondere, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag gem. § 100 Abs. 5 GO LSA der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde bedurfte, nicht zu prüfen sei. Es hat gemeint, durch die bestandskräftige Verweigerung der Genehmigung bestehe eine Bindung dahin, dass der Mietvertrag genehmigungspflichtig sei. Denn die Entscheidung einer Verwaltungsbehörde binde das (Zivil-)Gericht, soweit deren Rechtskraft reiche. Nach Unanfechtbarkeit der Ablehnungsentscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde sei der Vertrag im Außenverhältnis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses nichtig. Die Beklagte könne sich auch auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen. Sie setze sich dadurch nicht mit Treu und Glauben in Widerspruch.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht war weder an die Entscheidung der Rechtsaufsichtsbehörde gebunden noch bedurfte der Mietvertrag deren Genehmigung.

a) Die Vorfrage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit einer behördlichen Genehmigung bedarf, haben grundsätzlich die Zivilgerichte allein zu entscheiden. Dabei ist die materielle Rechtslage zugrunde zu legen. Verweigert eine Behörde die von ihr für erforderlich gehaltene Genehmigung, so bleibt dies ohne Einfluss auf die Wirksamkeit eines Vertrages, wenn dieser - entgegen der Auffassung der Behörde - von vornherein einer Genehmigung nicht bedarf. Ein Vertrag wird nicht deshalb genehmigungspflichtig, weil ihn eine Behörde - zu Unrecht - für genehmigungsbedürftig hält. Er ist vielmehr von Anfang an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung (vgl. Steffen, BGB-RGRK, 12. Aufl., § 182 Rz. 12, 14 a. E.; Staudinger/ Sack, BGB, 13. Bearb., § 134 Rz. 176; Staudinger/Carsten Schmidt, BGB, 13. Bearb., Vorbem. zu § 244 ff. Rz. D 337; Soergel/Leptin, BGB, 13. Aufl., vor § 182 Rz. 10; Soergel/Hefermehl, 13. Aufl., § 134 Rz. 47).

Dass im vorliegenden Fall die Rechtsaufsichtsbehörde mit bestandskräftigem Verwaltungsakt die Genehmigung des Mietvertrages abgelehnt hat, vermag daran nichts zu ändern. Eine Bindung des Berufungsgerichts an die in den Gründen des Ablehnungsbescheides geäußerte Auffassung, der Vertrag sei genehmigungsbedürftig, besteht nicht.

aa) Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts von vornherein aus, da keine gerichtliche Entscheidung über die Genehmigung, sondern lediglich eine Verwaltungsentscheidung vorliegt. Eine Bindungswirkung aus Gründen der materiellen Bestandskraft des Verwaltungsakts scheitert bereits an der mangelnden Beteiligung des Klägers am Verwaltungsverfahren (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 31). Darüber hinaus erstreckt sich diese Bindung nur auf den Entscheidungssatz, nicht aber auf die Gründe der Entscheidung, auf Vorfragen und präjudizielle Rechtsverhältnisse (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 32 f.). Da der Entscheidungssatz lediglich die Versagung der Genehmigung ausgesprochen hat, scheidet eine Bindung dahin, dass der Vertrag genehmigungsbedürftig, aber nicht genehmigungsfähig sei, aus.

bb) Eine Bindung ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht aus der Tatbestandswirkung des Verwaltungsakts. Diese besagt zwar, dass außer der Behörde sowie den Verfahrensbeteiligten i. S. v. § 13 VwVfG auch alle anderen Behörden sowie grundsätzlich alle Gerichte die Tatsache, dass der Verwaltungsakt erlassen wurde, als maßgebend akzeptieren müssen. Sie haben die durch den Verwaltungsakt getroffene Regelung oder Feststellung unbesehen, d. h. ohne dass sie die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts nachprüfen müssten oder dürften, zu Grunde zu legen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 18 f.). Da die Tatbestandswirkung ebenso wie die materielle Bestandskraft sachlich nicht weiter reichen kann als die Rechtskraft eines Urteils, kann sie die bloße Vorfrage, ob der Mietvertrag überhaupt genehmigungsbedürftig war, nicht umfassen. Regelungsgegenstand ist ausschließlich die Versagung der Genehmigung, nicht aber die Begründung, dass der Mietvertrag nach § 100 Abs. 5 GO LSA genehmigungspflichtig, aber nicht genehmigungsfähig sei (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 19, 22, 26; Kopp/Schänke, VwGO, 13. Aufl., § 123 Rz. 5).

cc) Schließlich kommt dem Ablehnungsbescheid keine Feststellungswirkung dahin zu, dass der streitgegenständliche Mietvertrag genehmigungsbedürftig i. S. v. § 100 Abs. 5 GO LSA ist. Eine solche - über die durch den Versagungsbescheid getroffene Regelung hinausgehende - Wirkung besteht nur dann, wenn sie gesetzlich angeordnet ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 26 f.; Kopp/Schänke, VwVfG, 7. Aufl., § 43 Rz. 6). Das ist hier aber nicht der Fall. Insbesondere lässt sich aus § 100 Abs. 5 GO LSA Derartiges nicht entnehmen.

Nach alledem ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrages nach § 100 Abs. 5 GO LSA im vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Da das Berufungsgericht eine Auslegung der Bestimmung unterlassen hat, kann sie der Senat - obwohl es sich um nicht revisibles Landesrecht handelt - selbst vornehmen (BGH, Urt. v. 10.4.1997 - III ZR 104/96, NJW 1997, 2115 [17] Urt. v. 23.9.1992 - XII ZR 18/91, NJW-RR 1993, 13 [14]).

b) Der streitgegenständliche Mietvertrag bedurfte keiner Genehmigung. Es handelt sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft i. S. v. § 100 Abs. 5 GO LSA. Diese - wörtlich oder sinngemäß - auch in Gemeindeordnungen anderer Bundesländer enthaltene Regelung (vgl. Art. 72 Abs. 1 BayGO; § 85 Abs. 5 Brandenb. GO; § 92 Abs. 6 Nds. GO; § 82 Abs. 5 Sächs. GO) soll verhindern, dass unter Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Privatrechts die kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Kreditaufnahme umgangen werden können (nach § 100 Abs. 2 GO LSA bedarf der Gesamtbetrag der vorgesehenen Kreditaufnahme im Rahmen der Haushaltssatzung der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde). Eine solche Umgehung liegt vor, wenn das betreffende Rechtsgeschäft bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu dem gleichen Erfolg führen würde wie die Aufnahme eines Kredits (Brüggen/Heckendorf Sächs. GO 1993 § 82 Rz.. 316). Das ist dann der Fall, wenn die Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im wesentlichen - die volle Leistung erhält, die von ihr dafür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erbringen muss (OLG Dresden Sächs.VBl. 2002, 63 [65]; Thiele, Nds. GO, 4. Aufl., § 92 Ziff. 2.3.1.). Bei reinen Mietverträgen ist das nicht der Fall (OLG Dresden Sächs.VBl. 2002, 63 [65]; insoweit auch Gundlach, LKV 1999, 203 [204]; vgl. auch Thiele, Nds. GO, 4. Aufl., § 92 Ziff. 2.3.1.).

aa) Die Miete ist die Gegenleistung für die jeweilige Nutzungsüberlassung. Die Verpflichtung des Vermieters erschöpft sich nicht in einer einmaligen Überlassung zu Beginn des Mietverhältnisses, vielmehr muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit zur Nutzung zur Verfügung stellen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (vgl. §§ 536 BGB a. F., 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Entsprechend zahlt der Mieter nicht etwa Raten für die (erstmalige) frühere Überlassung, sondern während der Dauer der Mietzeit fortlaufend das Entgelt für die jeweilige aktuelle Nutzung.

bb) Dass der Mietvertrag eine lange Laufzeit - hier: 25 Jahre - aufweist, ändert daran nichts. Sie bedeutet lediglich, dass die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Eine Verlagerung der Zahlungen auf ein späteres Haushaltsjahr findet auch bei langfristigen Mietverträgen nicht statt. Die Miete in späteren Haushaltsjahren ist die Gegenleistung für die in diesen Jahren gewährte Nutzung. Der Langfristigkeit der Bindung allein kommt bei der Frage, ob ein Geschäft als kreditähnlich i. S. v. § 100 Abs. 5 GO LSA anzusehen ist, keine entscheidende Bedeutung zu. Zwar soll diese Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck die künftige Verschuldung der Gemeinde unter Kontrolle halten (so Gundlach, LKV 1999, 203 [205]). Das folgt aus der Bezugnahme von § 100 Abs. 5 S. 2 GO LSA auf § 100 Abs. 2 S. 3 GO LSA, der festlegt, dass die Genehmigung regelmäßig zu versagen ist, wenn die Zahlungsverpflichtung nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Einklang steht. Auf die Langfristigkeit der Bindung hat der Gesetzgeber aber nicht abgestellt. Würde die lange Bindung allein reichen, um Kreditähnlichkeit zu bejahen, wären alle langfristigen Dauerschuldverhältnisse (wie z. B. Lieferverträge, Dienstverträge und Gesellschaftsverträge) genehmigungspflichtig. Hätte der Gesetzgeber das gewollt, hätte es nahe gelegen, nicht auf die Kreditähnlichkeit, sondern auf die Langfristigkeit der Bindung abzustellen.

cc) Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, bei langfristig nicht kündbaren Verträgen wolle die Gemeinde im Zeitpunkt des Vertragsschlusses - bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise - nicht nur eine zeitlich begrenzte Nutzung erreichen, sondern einen maßgeblichen Anteil des wirtschaftlichen Wertes des Gegenstandes bzw. den wirtschaftlichen Wert des Gegenstandes insgesamt (so wohl Gundlach LKV, 1999, 203 [206]). Das überzeugt aber nicht. Der Mieter wird bei langfristigen Verträgen nicht nur berechtigt, sondern auch langfristig verpflichtet. Der Vermieter kann ihn auch gegen seinen Willen am Vertrag festhalten. Bei Vertragsabschluss werden sich daher der Vorteil der langfristigen Berechtigung und der Nachteil der langfristigen Verpflichtung in der Regel die Waage halten. Der Mieter erhält damit bei Vertragsabschluss noch keine Leistung, für die er erst in späteren Haushaltsjahren zahlen müsste.

dd) Soweit in der Literatur "Nutzungsverträge" als kreditähnliche Geschäfte angesehen werden (Thiele, Nds. GO, 4. Aufl., § 92 Rz. 2.3.2.; Wiegand/Grimberg, Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt, 3. Aufl., § 100 Rz. 10), handelt es sich nicht um typische Mietverträge, sondern um Sonderfälle, in denen die Kommune gegen Zahlung eines regelmäßigen Nutzungsentgelts ein vom Unternehmer auf einem der Kommune gehörenden Grundstück errichtetes Gebäude nutzen darf. Die Genehmigungsbedürftigkeit solcher Verträge wird darin gesehen, dass der das Gebäude errichtende Unternehmer gem. § 946 BGB das Eigentum an dem Gebäude verliert, nach § 951 BGB jedoch einen Ausgleich dafür verlangen kann (vgl. Erlass in kommunalen Angelegenheiten des Ministeriums des Inneren des Landes Brandenburg, Nr. 14/2000v. 17.11.2000 Ziff. 2.8.).

ee) Der Auslegung, auch langfristige Mietverträge nicht als "kreditähnlich" zu behandeln, steht nicht entgegen, dass Leasingverträge und leasingähnliche Verträge allgemein als kreditähnliche Geschäfte i. S. v. § 100 Abs. 5 GO LSA angesehen werden (Gundlach, LKV 1999, 203 [204]; Thiele, Nds. GO, 4. Aufl., § 92 Rz. 2.3.2.; Wiegand/Grimberg, Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt, 3. Aufl., § 100 Rz. 10). Beim Leasingvertrag handelt es sich um einen atypischen Mietvertrag (st. Rspr. z. B. BGH, Urt. v. 14.12.1989 - IX ZR 283/88, MDR 1990, 432 = CR 1990, 274 = NJW 1990, 1113 m. w. N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., Einf. vor § 535 Rz. 38). Der Leasinggeber überlässt dem Leasingnehmer eine Sache oder Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (BGH, Urt. v. 11.3.1998 - VIII ZR 205/97, MDR 1998, 648 = NJW 1998, 1637 m. w. N.). Der Leasinggeber überlässt dafür seine Ansprüche gegen Dritte (insbesondere gegen den Lieferanten) dem Leasingnehmer. Häufig enthält der Vertrag eine Kaufoption des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des Leasinggebers, durch dessen Ausübung ein Kaufvertrag zu Stande kommt (BGH, Urt. v. 29.11.1995 - VIII ZR 32/95, NJW 1996, 923; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., Einf. vor § 535 Rz. 38). Die Stellung des Leasingnehmers unterscheidet sich damit wesentlich von der des (langfristigen) Mieters. Während der Mieter das Objekt ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter vergleichbare Rechtsstellung (Büschgen, Praxishandbuch Leasing, § 1 Rz. 4).

3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Da der Mietvertrag wirksam ist, hat die Beklagte die vereinbarte Miete nebst Zinsen zu bezahlen. Insoweit ist das Urteil des LG im Ergebnis nicht zu beanstanden.