BGH Urteil vom 05.10.2005 - VIII ZR 57/05 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nur bis Rückgabe der Wohnung

Leitsatz (amtlich)

Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung.

Normenkette

BGB § 546a Abs. 1

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.01.2005; Aktenzeichen 64 S 265/04)

AG Berlin-Charlottenburg (Entscheidung vom 17.05.2004)

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des LG Berlin v. 28.1.2005 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin war Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in B., R.-Straße. Mit Schreiben v. 28.1.2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.4.2003. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 15.5.2003. Die Parteien streiten nur noch darüber, ob die Klägerin für den gesamten Monat Mai 2003 Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Insoweit hat das Berufungsgericht, das der Beklagten einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die zweite Hälfte des Monats Mai 2003 versagt hat, die Revision zugelassen. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision weiterhin eine volle Nutzungsentschädigung für den Monat Mai 2003.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Ab Mitte Mai 2003 habe der Beklagten eine weitere Nutzungsentschädigung nach Rückgabe nicht zugestanden. Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB könne nach dem Gesetz nur für die Zeit der Vorenthaltung gewährt werden. Erwägungen aus dem Schadensersatzrecht führten nicht zur Verlängerung dieses gesetzlichen Zeitraumes, so dass eine Beweiserleichterung für den Zeitraum im Monat nicht vorzunehmen sei. Für diesen Zeitraum gelte ebenso wie für die Folgezeit, dass zur Darlegung eines Schadensersatzanspruches die Notwendigkeit bestehe, substantiiert die Vermietungsgelegenheit darzutun. Schadensersatzansprüche wegen Nichtvermietbarkeit der Wohnung ab Monatsmitte seien nicht hinreichend dargetan.

II.

Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision der Beklagten ist daher zurückzuweisen. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB nur bis zur Rückgabe der Wohnung am 15.5.2003.

1. Ob im Falle der Rückgabe der Mietsache an einem zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbarten Tag innerhalb eines Monats Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB bis zum Schluss der Mietzinsberechnungsperiode oder nur bis zum Übergabetag geschuldet wird, ist umstritten. Während eine Ansicht einen Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB nur für die Zeit bis zur Rückgabe des Mietobjekts bejaht und den Vermieter im Übrigen auf Schadensersatzansprüche (vgl. § 546a Abs. 2 BGB) verweist (vgl. z.B. OLG Rostock v. 18.3.2002 - 3 U 234/00, NJW-RR 2002, 1712; KG Grundeigentum 2003, 253; OLG Köln v. 27.11.1992 - 19 U 114/92, ZMR 1993, 77; Schilling in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 546a Rz. 16; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 546a Rz. 16), wird andererseits vertreten, dass bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung "zur Unzeit" Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bis zum Schluss der Mietzinsberechnungsperiode oder bis zum nächsten üblichen Miettermin zu bezahlen sei (vgl. z.B. OLG Düsseldorf Grundeigentum 2002, 1428; KG Grundeigentum 2001, 989; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 546a Rz. 11).

2. § 546a Abs. 1 BGB (früher § 557 Abs. 1 BGB) ist von dem der Interessenlage entsprechenden Gedanken getragen, dass es unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheint, den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, besser zu stellen, als er bei Fortdauer des Mietvertrages gestanden hätte. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil es nur an ihm liegt, dass er noch im Besitz der Mietsache ist, und weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die Bestimmung gewährt dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können. Durch die Regelung des § 546a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) wird Druck auf den Mieter ausgeübt, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen; es liegt allein an ihm, die Rechtsfolgen des § 546a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) zu vermeiden oder zu beenden (BGH v. 22.3.1989 - VIII ZR 155/88, BGHZ 107, 123 [128, 129] = MDR 1989, 808 = CR 1990, 204). Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache kann der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibt ihm bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (vgl. § 546a Abs. 2 BGB). Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 103/03, MDR 2004, 433 = BGHReport 2004, 494 m. Anm. Bellinghausen/Helle = NJW-RR 2004, 558, unter II 2a).

3. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin die Wohnung am 15.5.2003 zurückgegeben. Nur bis zu diesem Zeitpunkt hat die Klägerin die Wohnung der Beklagten vorenthalten i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB. Die Klägerin ist deshalb nur bis zu diesem Zeitpunkt zur Fortzahlung der Miete verpflichtet. Einen weiteren Schaden für die Zeit danach (vgl. § 546a Abs. 2 BGB) hat die Beklagte nicht dargelegt.