BGH Urteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 156/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).

Normenkette

MHG § 3 Abs. 3 S. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 14.04.2003; Aktenzeichen 61 S 341/02)

AG Berlin-Charlottenburg

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61 des LG Berlin v. 14.4.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in B. , E. straße 29, die sie mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann durch Vertrag v. 23.12.1959 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatte.

Mit Schreiben der damaligen Hausverwaltung der Beklagten v. 9.7.1998 kündigte diese an, die vorhandenen Holzfenster gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung auszutauschen, welche einen höheren Wärmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III (37dB) hätten; die monatliche Mehrbelastung wurde auf der Grundlage von Gesamtkosten i. H. v. ca. 7.980 DM abzgl. fälligen Instandhaltungsaufwandes von 1.995 DM mit monatlich 54,90 DM errechnet. Die Klägerin stimmte der angekündigten Modernisierungsmaßnahme zu. Nach Beendigung der Maßnahme erstellte die Hausverwaltung der Beklagten mit Schreiben v. 16.3.1999 eine Mieterhöhungserklärung, die auf Grund angegebener Modernisierungskosten von nunmehr 8.792,80 DM abzgl. eines Instandhaltungsaufwands von 1.995 DM einen Erhöhungsbetrag von 62,31 DM monatlich, fällig ab 1.5.1999, auswies. Die Klägerin zahlte den verlangten Erhöhungsbetrag bis 30.9.2001 (29 Monate) i. H. v. insgesamt 1.806,99 DM = 923,90 Euro.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung dieses Betrages mit der Begründung, der Austausch der maroden Doppelkasten-Holzfenster durch Kunststofffenster mit Isolierglas stelle hinsichtlich der Wärmedämmung und des Schallschutzes keine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme dar; sie habe den erhöhten Mietzins in der irrigen Annahme einer objektiven Wertverbesserung gezahlt. Die Beklagte hat geltend gemacht, durch den Austausch der Fenster sei eine Wohnwertverbesserung eingetreten, welche den Modernisierungszuschlag begründe; im Übrigen habe die Klägerin der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt.

Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer - vom LG zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. In der Revisionsverhandlung war die ordnungsgemäß geladene Klägerin nicht durch einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt vertreten. Die Beklagte hat den Erlass eines Versäumnisurteils beantragt.

Entscheidungsgründe

Das LG hat ausgeführt, der Klägerin stehe ein Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB in der geforderten Höhe zu, da die Modernisierungserklärung der Beklagten v. 16.3.1999 unwirksam sei. Sie enthalte entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 S. 2 i. V. m. § 3 Abs. 1 MHG keine ausreichende Erläuterung über die infolge der Modernisierung eingetretene Wertverbesserung der Wohnung. Die Mieterhöhungserklärung bedürfe neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung der Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten einer Erläuterung der Wertverbesserung infolge der Modernisierung. In dem Schreiben v. 16.3.1999 habe die Klägerin (gemeint: Beklagte) lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme zusammengestellt und die Höhe der Modernisierungsumlage berechnet. Eine Erläuterung über die Wertverbesserung der Wohnung, welche den Modernisierungszuschlag rechtfertige, sei hingegen nicht erfolgt. Dass eine solche Wertverbesserung überhaupt vorliege, sei aus dem Vortrag der Klägerin (gemeint: Beklagten) nicht erkennbar; denn die Beklagte (gemeint: Klägerin) wende zu Recht ein, dass die Dämmwerte von Doppelkastenfenstern nicht hinter denen von ISO-Fenstern zurückbleiben müssten.

Auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage durch die Klägerin über einen Zeitraum von 29 Monaten sei die Mieterhöhung nicht wirksam geworden. Ein Vertrag über eine Mieterhöhung i. H. v. 62,31 DM seit dem 1.5.1999 sei nicht wirksam zu Stande gekommen. Die Abgabe einer unwirksamen Erhöhungserklärung könne nicht als Vertragsangebot gedeutet werden, welches die Klägerin als solches verstanden und durch Zahlung konkludent angenommen habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dabei war über die Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung durch einen beim BGH zugelassenen Anwalt nicht vertreten war; das Urteil beruht jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin (BGH BGHZ 37, 79).

1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung der Beklagten v. 16.3.1999 nicht gem. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG, der auf den vorliegenden Fall noch anwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.

a) Nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 3 Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Der Vermieter muss daher in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich (BGH v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277 [281 f.] = BGHReport 2002, 575 = MDR 2002, 875; Urt. v. 12.3.2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784).

b) Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung der Beklagten v. 16.3.1999, die, was das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen hat, auf das vorangegangene Schreiben v. 9.7.1998 Bezug nimmt. Danach haben die in der Wohnung der Klägerin angebrachten neuen Kunststofffenster mit Isolierverglasung einen höheren Wärmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III (37dB). Darüber hinaus war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten dem Modernisierungsankündigungsschreiben v. 9.7.1998 eine Mitteilung der Stiftung Warentest beigefügt, in welcher der Wärmedurchgangskoeffizient erläutert wurde.

Die Klägerin konnte danach sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes durch verbesserten Schallschutz sowie nachhaltige Einsparung von Heizenergie ersehen. In welchem Maße sich durch den Einbau der Isolierungsglasfenster eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt, brauchte hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht angegeben zu werden; soweit die Klägerin die Überprüfung der Berechnung der Mieterhöhung nicht selbst vornehmen konnte, musste sie sich der Hilfe sachkundiger Personen bedienen (BGH v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277 [281 f.] = BGHReport 2002, 575 = MDR 2002, 875). Der weiter gehenden Darlegung einer "Wertverbesserung" der Wohnung, wie das LG meint, bedurfte es hingegen nicht. Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHGB Rz. 75), brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (Voelskow in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 3 MHG Rz. 10; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580, § 3 MHG Rz. 7).

2. Da die Klägerin eine Wertverbesserung durch bessere Wärmedämmung und Schallschutz und damit eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie durch die erfolgten Maßnahmen, mithin die materielle Berechtigung der Mieterhöhungserklärung bestritten hat, bedarf es insoweit weiterer Aufklärung durch das LG.

3. Auf die Frage, ob in einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG ein Vertragsangebot liegt, welches durch die Zahlung des Mieters konkludent angenommen wird, und derentwegen das LG die Revision zugelassen hat, kommt es demnach nicht an.

III.

Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur weiteren Feststellung an das LG zurückzuverweisen.