BGH Urteil vom 07.09.2005 - VIII ZR 24/05 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietrückstand bei Unklarheit über die Person des Gläubigers der Mietverpflichtung

Leitsatz (amtlich)

Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.

Normenkette

BGB § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a, § 573 Abs. 2 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 13.01.2005; Aktenzeichen 334 S 23/04)

AG Hamburg-St. Georg (Entscheidung vom 02.04.2004)

Tenor

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des LG Hamburg v. 13.1.2005 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in H., A. straße, auf Grund eines Mietvertrages v. 17.3.1938, den ihr Vater mit der Rechtsvorgängerin der Kläger, W. E. H., geschlossen hatte. Die Beklagte lebt seit über 65 Jahren in der Wohnung, seit 1996 ist sie alleinige Mieterin. Eigentümerin des Grundstückes in H., A. straße, war zunächst W. E. H.; ihr folgten nach ihrem Tod 1988 I. W. und die Klägerin zu 1) als Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft. Durch Vertrag v. 24.5.1995 übertrug I. W. ihren Erbanteil auf die Kläger zu 2) und 3), behielt sich allerdings an dem Erbteil bis zu ihrem Tod den Nießbrauch vor. Mit Schreiben v. 6.3.2003 teilte H.M. der Beklagten mit, dass sie zur neuen Hausverwalterin der "Erbengemeinschaft H./W." bestellt worden sei. Mit Rundschreiben v. 14.3.2003 forderte die bislang als Grundstücksverwaltung tätige Firma C. GmbH die Mieter auf, die Mieten ab April 2003 auf das von H.M. angegebene Konto zu überweisen. Die Beklagte verlangte daraufhin von H.M. mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters v. 27.3.2003 einen Nachweis dafür, dass ihr von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei, und lehnte Mietzahlungen ohne diesen Nachweis auf das von H.M. angegebene Konto ab. Mit Schreiben v. 13.6.2003 forderte H.M. von der Beklagten die Zahlung der Mieten für April bis Juni 2003 bis spätestens 27.6.2003 und drohte die fristlose Kündigung an. Am 17.6.2003 fragte der Rechtsanwalt der Beklagten schriftlich erneut nach einer Legitimation durch die Erbengemeinschaft und erklärte, er werde sodann "selbstverständlich" unverzüglich die Mietzinszahlungen leisten.

Mit Schreiben v. 3.7.2003 kündigte H.M. namens und in Vollmacht der "Erbengemeinschaft H./W." das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte die Beklagte zur Räumung der Wohnung auf. Dem Kündigungsschreiben lag eine Vollmachtsurkunde v. 30.6.2003 der "Erbengemeinschaft H./W." bei, die drei Unterschriften aufweist. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben v. 8.7.2003 unter Hinweis darauf, dass der beigefügten Vollmacht v. 30.6.2003 nicht zu entnehmen sei, dass sie von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft unterschrieben sei, und betonte nochmals, sie werde bei entsprechendem Nachweis sofort den Ausgleich der aufgelaufenen Mieten vornehmen.

Die Kläger haben mit Schriftsatz v. 18.11.2003 Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Mit Schriftsatz v. 3.3.2004, den die Beklagte nicht vor dem 6.3.2004 erhielt, teilten die Kläger mit, dass I. W. im Sommer 2002 verstorben sei. Am 5.3.2004 kündigte H.M. namens und in Vollmacht "der Grundstückseigentümer, der Erbengemeinschaft H./W." das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzuges erneut fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Beklagte glich die Mietrückstände am 16.3.2004 aus. Die Kläger sind der Auffassung, sie seien zu weiteren Legitimationshinweisen nicht verpflichtet gewesen; die Beklagte hätte sich durch Einsicht in das Grundbuch darüber informieren können, wer Eigentümer des Hauses sei.

Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG hat die Klage abgewiesen. Mit der vom LG zugelassenen Revision verfolgen die Kläger weiter die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zwar seien die objektiven Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfüllt gewesen. Die Beklagte sei aber auf Grund eines Rechtsirrtums ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung unverschuldet nicht nachgekommen. Der Prozessvertreter der Beklagten habe dieser den sachlich nicht gerechtfertigten Rat erteilt, keine Zahlungen an die neue Verwalterin zu leisten, da die Vollmacht v. 30.6.2003 nicht ausreichend sei. Die Beklagte sei nicht in der Lage gewesen, die Unzulänglichkeit der anwaltlichen Argumentation zu durchschauen. Das Verschulden ihres Prozessvertreters sei der Beklagten nicht nach § 278 BGB zuzurechnen, da er lediglich als Berater der Beklagten tätig gewesen sei. Im Übrigen setze die Kündigungsbefugnis wegen Zahlungsverzuges eigenes Verschulden des Mieters voraus, das hier nicht vorliege.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg und ist daher zurückzuweisen.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Besitzrecht der Beklagten aus dem Mietvertrag v. 17.3.1938 besteht fort. Für die Kläger bestand weder der geltend gemachte wichtige Grund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB für eine außerordentliche Kündigung noch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB, Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete, sowie des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, sind bei der Kündigung durch das Schreiben v. 3.7.2003 und bei Klageerhebung sowie bei der weiteren Kündigung v. 5.3.2004 nicht erfüllt gewesen.

1. Das LG ist im Ergebnis zu Recht der Auffassung, dass die Beklagte mit den Mietzahlungen nicht in Verzug gekommen ist, weil diese Leistungen infolge eines Umstands unterblieben sind, den sie nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Die Kläger haben ihre Gläubigerberechtigung ggü. der Beklagten bis zum Zugang ihres Schriftsatzes v. 3.3.2004 - frühestens am 6.3.2004 - nicht nachvollziehbar dargelegt, so dass die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Verzug geraten ist.

a) Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten des Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rz. 40; zu § 285 BGB a.F.: BGH, Urt. v. 7.2.1973 - VIII ZR 205/71, WM 1973, 386 [387] = LM § 581 Nr. 35).

b) Bei der Beklagten bestand eine solche, von ihr nicht verschuldete Ungewissheit über die Mitglieder der Erbengemeinschaft - von der H.M. nach ihrer Behauptung mündlich zum Einzug der Mietzahlungen bevollmächtigt worden ist, bis ihr, der Beklagten, im Schriftsatz v. 3.3.2004 Klarheit verschafft wurde.

Gläubigerin der Beklagten für die Miete war bis 1988 W. E. H. Nach dem Tod E. H. im Jahre 1988 folgten als neue Vermieter bis 24.5.1995 ihre Erbinnen I. W. und die Klägerin zu 1), die in Erbengemeinschaft Eigentümerinnen des Grundstücks geworden waren. Bei der Gläubigerstellung der Klägerin zu 1) und I. W. blieb es auch, nachdem Letztere mit Vertrag v. 24.5.1995 den Klägern zu 2) und 3) ihren Erbanteil übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten hatte (vgl. §§ 1068, 1030 BGB); in einem solchen Fall ist der Nießbrauchsberechtigte, dem die Mieten als Nutzungen gebühren, weiterhin Vermieter und sind die Zahlungen an ihn zu leisten (Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 1030 Rz. 4). Gläubiger waren demnach ab 24.5.1995 bis zum Sommer 2002 I. W. als Nießbrauchsberechtigte und die Klägerin zu 1) als (Mit)Erbin. Erst nach dem Tod I. W. im Jahre 2002 traten die Kläger zu 2) und 3) neben der Klägerin zu 1), mit der sie seit 1995 in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks waren, infolge Erlöschens des Nießbrauchs in die Vermieterstellung ein (vgl. § 1061 BGB). Ihre so entstandene Gläubigerberechtigung ggü. der Beklagten haben die Kläger zu 2) und 3) bis zu ihrem Schriftsatz v. 3.3.2004 nicht hinreichend dargelegt. Erst durch die Mitteilung des Todes I. W. und der damit entfallenen Nießbrauchsberechtigung war für die Beklagte klargestellt, dass nunmehr die Kläger zu 1) bis 3) als Erben gemeinschaftlich Inhaber der Forderungen aus dem Mietvertrag geworden sind.

c) Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte ohne eine entsprechende Auskunft seitens der Berechtigten nicht Gewissheit darüber erlangen, wer Gläubiger ihrer Mietforderungen geworden war. Entgegen der Ansicht der Kläger war ihre Gläubigerstellung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Dort ist zwar der Erbteilsübertragungsvertrag mit Vorbehalt des Nießbrauchs für I. W. eingetragen. Dass der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbraucherin im Jahre 2002 erloschen war, war dem Grundbuch aber nicht zu entnehmen, auch nicht dem von den Klägern vorgelegten Grundbuchauszug v. 13.11.2003. Hingegen wäre es den Klägern ein Leichtes gewesen, der Beklagten, die stets zur Zahlung an die richtigen Gläubiger und eine nachweislich von ihnen Bevollmächtigte bereit war, ihre Berechtigung zu einem früheren Zeitpunkt klar zu legen. Nach Erhalt des Schriftsatzes v. 3.3.2004 hat die Beklagte sofort am 16.3.2004 die Mietrückstände in vollem Umfang beglichen.

2. Da die Beklagte zu Recht von den Klägern einen Nachweis ihrer Forderungsberechtigung verlangt hat, somit nicht in Zahlungsverzug geraten ist und die Kündigungen der Kläger daher nicht gerechtfertigt waren, kommt es auf die vom LG erörterten Fragen zum Rechtsirrtum und zur Zurechenbarkeit eines anwaltlichen Verschuldens nicht an.